Du har hittat ditt drömhus. Men innan du lägger bud behöver du ha koll på besiktningsprotokollet. Där kan det finnas anmärkningar om fukt, sprickor och andra brister som påverkar både husets skick och framtida kostnader.
Som köpare behöver du förstå vad anmärkningarna innebär, vad som behöver undersökas närmare och vilka frågor du bör ställa innan du bestämmer dig.
Vad är ett besiktningsprotokoll?
Ett besiktningsprotokoll är en skriftlig rapport som beskriver husets skick, brister och eventuella behov av ytterligare undersökningar.
När du tittar på ett hus till salu kan säljaren redan ha beställt en överlåtelsebesiktning. Be mäklaren om protokollet om det inte finns i bostadsannonsen. Du kan också anlita en egen besiktningsman för att få en bedömning utifrån ditt uppdrag.
Tänk på att protokollet inte är någon garanti för att alla fel har upptäckts. Läs därför hela rapporten, inklusive information om vad som eventuellt inte har kunnat undersökas.
Så läser du besiktningsprotokollet inför ett husköp
Det första du ser i protokollet är en inledande sammanfattning, gå igenom den och gå sedan igenom anmärkningarna för varje byggnadsdel. Försök förstå vad som har upptäckts, vilka konsekvenser det kan få och om besiktningsmannen rekommenderar ytterligare undersökningar.
Var särskilt uppmärksam på:
• Fukt och vatten: Förhöjda fuktvärden eller tecken på läckage kan innebära att du behöver beställa en fördjupad undersökning.
• Tak och fasad: Skador kan leda till vatteninträngning och kostsamma följdproblem. Fråga om skicket och eventuellt kommande underhåll.
• Grund och källare: Sprickor, fukt eller avvikande lukt kan behöva utredas innan du köper huset.
• Ventilation och installationer: Kontrollera vad som faktiskt har undersökts och om exempelvis el eller ventilation behöver granskas separat.
• Utrymmen som inte har besiktigats: Om vinden eller krypgrunden inte har kunnat undersökas saknas viktig information om husets skick.
En anmärkning betyder inte automatiskt att huset har ett allvarligt fel. Som köpare behöver du däremot ta reda på vad den innebär och om det finns kostnader eller risker du bör känna till före köpet.
Vad betyder de olika graderingarna i besiktningsprotokollet?
Besikningsmannen använder sig av olika graderingar i protokollet för att beskriva resultatet av undersökningen. Här förklarar vi vad de betyder.
Inget att notera (Ofta en grön bock eller cirkel)
Innebörd: Byggnadsdelen är i normalt skick. Inga synliga fel eller avvikelser har upptäckts vid den okulära kontrollen.
Allt ser bra ut utifrån husets ålder och slitage. Inga omedelbara åtgärder krävs.
Mindre brist / Notering (Ofta en gul symbol eller siffra)
En mindre avvikelse eller ytlig defekt (t.ex. färgsläpp eller en repa) som inte har lett till någon allvarlig skada.
Behöver oftast inte åtgärdas akut, men är bra att känna till för det löpande underhållet.
Risk (Ofta en gul/orange triangel)
Innebär att det finns en risk för skada på grund av en känd svaghet i konstruktionen eller byggnadens ålder, även om ingen skada syns just nu.
Viktigt! Detta är en varningsflagga. Det kan gälla till exempel en riskkonstruktion som en krypgrund eller ett äldre tak. Du bör hålla extra koll här framöver.
Bör utredas (Ofta ett rött utropstecken)
Besiktningsmannen har hittat indikationer på ett fel (t.ex. förhöjd fukt eller lukt) som inte kan fastställas helt utan en djupare teknisk utredning.
Kräver handling! Detta ingår inte i standardbesiktningen. Du bör göra en utökad undersökning (t.ex. fuktmätning) innan du fullföljer husköpet.
Obesiktigad byggnadsdel (Ofta ett streck, frågetecken eller grå symbol)
Byggnadsdelen eller utrymmet har inte kunnat kontrolleras, exempelvis på grund av att taket var täckt av snö eller att en krypgrund saknade inspektionslucka.
Betyder inte att det är felfritt, utan att det är oundersökt. Som köpare bär du risken här om du inte ordnar så att ytan kan inspekteras.
Vad ska du göra om protokollet visar brister?
Om besiktningsprotokollet innehåller anmärkningar behöver du inte automatiskt välja bort huset. Börja med att ta reda på hur allvarliga problemen är och vad som krävs för att bedöma dem.
Fråga besiktningsmannen om du inte förstår en anmärkning.
Undersök behovet av en specialist om det exempelvis finns misstänkta fuktproblem.
Fråga säljaren om tidigare skador, renoveringar och dokumenterade reparationer.
Ta reda på eventuella kostnader för att bedöma hur bristerna kan påverka din ekonomi.
Utred viktiga frågetecken före budgivningen så att du har ett bättre beslutsunderlag.
Kontrollera också när besiktningen gjordes. Ett äldre protokoll beskriver husets skick vid besiktningstillfället och kan behöva kompletteras.
Undersökningsplikt och dolda fel
När du köper en fastighet har du en långtgående undersökningsplikt enligt jordabalken. Besiktningsprotokollet kan hjälpa dig att uppfylla den, men ersätter inte automatiskt din egen undersökning.
Du kan läsa mer om dolda fel i vår artikel om dolda fel.
Vanliga frågor om besiktningsprotokoll
Hur gammalt får ett besiktningsprotokoll vara?
Det finns ingen generell lagstadgad giltighetstid. Om protokollet är gammalt kan du behöva komplettera det för att få en aktuell bild av husets skick.
Måste jag som köpare göra en egen besiktning?
Det finns inget generellt krav på att alltid beställa en separat besiktning. Du behöver däremot fullgöra din undersökningsplikt. En egen besiktning kan ge dig ett bättre beslutsunderlag, särskilt om protokollet är gammalt eller om det finns obesvarade frågor.
Är många anmärkningar ett dåligt tecken?
Inte nödvändigtvis. Det viktiga är vad anmärkningarna innebär, om det finns risk för följdskador och vilka åtgärder som kan behövas.
Vem betalar för besiktningen?
Den som beställer besiktningen betalar normalt enligt avtalet med besiktningsföretaget. Om du beställer en egen besiktning står du vanligtvis själv för kostnaden.
