Nedan har vi summerat vad lagstiftarna ändrat och lagt till och som berör alla som bor i en bostadsrättsförening.

Det rättsliga skyddet för den som köper eller redan äger en bostadsrätt stärktes från den 1 januari 2023 med anledning av regeringens proposition ”Tryggare bostadsrätt”. Här kan du ta del av en översiktlig redogörelse av lagändringarna kring vilka renoveringar som kräver styrelsens godkännande, den nya förverkandegrunden för en bostadsrätt, ändringar avseende upplåtelseavtal, årsredovisningar, mäklarens objektsbeskrivningar samt medlemmarnas rösträtt. 

Ändringar som berör den ekonomiska planen och intygsgivare träder i kraft första januari 2024 (regler vid nybildning och nyproduktion av bostadsrätter) och finns inte med i beskrivningen nedan men det kommer ställas högre krav både på den ekonomiska planen och de intygsgivare som godkänner densamma.

Tryggare bostadsrätt,  prop. 2021/22:171 (på Sveriges riksdags webbplats) 

Renovering av bostadsrätten

Ägare av en bostadsrätt har, innan lagändring, haft relativt långtgående möjligheter att göra förändringar vid renovering av lägenheten. Nya lagen innebär tydligare regler om vad som gäller vid renovering. Fler åtgärder kräver nu uttryckligen tillstånd från styrelsen i föreningarna. Utöver ingrepp i bärande konstruktion, ändringar av befintliga ledningar för avlopp, vatten, värme och gas kommer nu även ventilations- och rökkanaler samt eldstad samt åtgärder som påverkar brandskyddet utgöra väsentliga förändringar av bostaden. Lagstiftarna har tagit sikte på att minska risker för att renoveringar kan vara skadliga även för grannar.

Den medlem som inte får tillstånd av styrelsen kan ansökan till hyresnämnden som avgör om tillstånd ska ges eller avslås för berörd renovering.

Ny förverkandegrund

Styrelsen kan begära bostadsrätten förverkad om bostadsrättshavaren utför olovliga åtgärder som inte kan ses som ringa och

  • Inte vidtar rättelse efter uppmaning senast inom två månader efter anmaning
  • Inte får tillstånd av Hyresnämnden

Den nya förverkansgrunden gäller renoveringar som utförts efter 1 januari 2023.

Ytterligare information om vad som omfattas av bostadsrättsupplåtelsen

Det är vid upplåtelseavtalet som bostadsrätten skapas och det är därför viktigt att avtalet anger exakt vad som ingår i själva upplåtelsen. Det har tidigare gett upphov till stridigheter mellan styrelser och innehavare om huruvida exempelvis en uteplats, parkeringsplats eller ett förråd tillhör en bostadsrätt eller ej. I och med denna lagändring införs det därför krav på att upplåtelseavtalet ska ange samtliga utrymmen utanför lägenheten om dessa omfattas av upplåtelse. En bostadsrättsinnehavare kan även framledes få nyttjanderätt till en uteplats eller liknande men den tillhör således inte bostaden och ingår därmed inte vid en eventuell försäljning om den inte står angiven i bostadens handlingar.

Nya krav på upplåtelseavtalet

Upplåtelseavtalet reglerar bostadsrättens utformning och utgör det första avtalet som ingås mellan föreningen och den första ägaren av bostaden. Tidigare lagstiftning innehöll inga uttryckliga krav på att avtalet skulle undertecknas varpå lagändring syftar till att minimera eventuella tveksamheter kring parternas avsikter. Upplåtelseavtalet skall från i år vara skriftligt, innehålla parternas namn, den lägenhet som upplåtelsen avser samt de belopp som ska betalas som insats och årsavgifter samt i förekommande fall upplåtelseavgift.

Hårdare krav på förhandsavtal

För den som vill teckna ett förhandsavtal om eventuellt köp av bostadsrätt ska få bättre information om de risker som är förknippade med det. Konsumenten ska ha en betänketid om minst sju dagar för att begrunda erbjudandet.

Bestämd tidpunkt för tillträde till lägenheten

En återkommande fråga  om konsumentskyddet de senaste åren har varit bostadsrättsentreprenader där byggprojektet blivit försenade. Frågan har även kommit att prövas rättsligt. För att stärka konsumentskyddet införs därför krav på att det i upplåtelseavtalet ska anges ett bestämt datum för tillträde och vad som händer vid försening. För bostadsrättsköpare som köper nyproduktion innebär detta ett skydd som innebär:

  • Rätt till skälig ersättning av årsavgiften
  • Ökade möjligheter att begära skadestånd
  • Möjlighet att frånträda bostadsrätten i vissa fall vid väsentlig försening

Utökad information i objektsbeskrivningen vid bostadsförsäljning

Mäklarens objektsbeskrivning ska från och med 1 januari 2023 ange samtliga utrymmen, som exempelvis mark, terrass eller förråd om de är upplåtna med bostadsrätten (om de alltså inte bara är en nyttjanderätt utan är en rättighet som följer bostaden vid köpet). Objektsbeskrivningen ska även innehålla uppgifter om bostadsrättens indirekta nettoskuld, det vill säga den del av föreningens lån som belastar lägenheten som skall säljas. Det är därför av stor vikt att din bostadsrättsförening har god kännedom om vilka delar av föreningens hus och marks om är upplåten med bostadsrätt och vilka som är upplåten med nyttjanderätt (uthyrning).

Nya krav på bostadsrättsföreningens årsredovisning

År 2023 inträder nya krav på bostadsrättsföreningarnas årsredovisningar. Årsredovisningen skall innehålla en kassaflödesanalys, samt vid negativt resultat, en upplysning om vad det får för inverkan på föreningens möjlighet att finansiera sina framtida ekonomiska åtaganden. Utöver det ska årsredovisningen innehålla följande nyckeltal:

  • Årsavgift / kvm
  • Skuldsättning / kvm
  • Sparande / kvm
  • Energikostnad / kvm
  • Räntekänslighet

Begränsad rösträtt på föreningsstämman

Principen om lika rösträtt ska som huvudregel gälla. Därför ska bestämmelser i bostadsrättsföreningens stadgar som innebär en avvikelse från att varje medlem har en röst inte inte längre gälla. Sådan avvikelse ska bara vara tillåtna om det handlar om en begränsning av rösträtten för medlemmar som enbart inneha en bostadsrätt som avser garage, ett lager eller lägenhet som i första hand används som förvaringsutrymme. Om flera medlemmar har en bostadsrätt gemensamt ska de endast ha en röst (per lägenhet). Skälet till denna reglering av rösträtten är att det förekommer exempel på stadgar som undergräver medlemmarnas möjlighet till inflytande men även att det blir skev fördelning i rösträtt där flera äger tillsammans.