Det beror såklart på. En renovering kan höja värdet på din bostad med hundratusentals kronor. Men samtidigt spelar yttre faktorer som ränteläge, konjunktur och bostadsmarknadens dagsform in. Du kan lägga marmorgolv i badrummet och installera solceller på taket – men om marknaden är sval och köparna inte är beredda att betala för lyxen riskerar du att inte få tillbaka investeringen. I alla fall inte i närtid.
Olika typer av lån
Det finns flera sätt att finansiera en renovering: du kan utöka ditt befintliga bostadslån om din belåningsgrad tillåter; ta en ny kredit med bostaden som säkerhet om du är nära maxgränsen; välja ett privatlån utan säkerhet, vilket innebär att bostaden inte används som pant eller ansöka om ett renoveringslån.
Tre räkneexempel på lönsamhet
Här går vi igenom tre olika räkneexempel med olika lånebelopp, marknadsomständigheter och renoveringsprojekt.
Exempel 1: Nytt kök för 200 000 kr i en lägenhet för 3 miljoner
Du bor i en lägenhet på två rum plus kök i en Stockholmsförort som är värderad till 3 miljoner kronor. Du vill ta ett lån på 200 000 kronor för att renovera köket. Renoveringen tar tre månader och du får en ränta på 5 %.
Förväntad värdeökning: En väl utförd köksrenovering kan höja värdet med 5–10 % på bostaden, enligt marknadsundersökningar.
Tar vi den lägre siffran, 5 %, får vi: 3 000 000 kr x 0,05 = 150 000 kr i potentiell värdeökning.
Tar vi den högre siffran, 10 %, får vi: 3 000 000 kr x 0,10 = 300 000 kr i potentiell värdeökning.
Kostnad för lånet: Det är viktigt att komma ihåg att lånet inte bara kostar dig 200 000 kr. Du betalar även ränta och amortering under lånets löptid. På ett femårslån med 5 % ränta kan den totala räntekostnaden landa på uppåt 25 000–30 000 kr (beroende på hur du amorterar).
Slutsats: Om du får 150 000 kr i värdeökning blir det svårt att gå med vinst när lånekostnaden på runt 25 000–30 000 kr läggs till. Du kan hamna runt plus minus noll – eller till och med en bit under, beroende på amortering och eventuell försäljningsavgift. Kommer du däremot upp i 300 000 kr ökat värde har du större möjlighet att gå klart plus, även efter räntekostnaderna. Men som alltid beror slutresultatet på hur marknaden utvecklas och om köparna är villiga att betala för ditt nya, fina kök.
Exempel 2: Nytt badrum för 400 000 kr i en lägenhet för 5 miljoner
Du äger en centralt belägen bostadsrätt innanför Stockholmstullarna värd 5 miljoner kronor. Du vill ta ett lån på 400 000 kronor för att fräscha upp badrummet rejält. Dessutom är badrummet ganska stort. Renoveringen tar tre månader och du får en ränta på 5 %.
Förväntad värdeökning: En väl utförd badrumsrenovering kan likt köket höja värdet med 5–10 %. I det här fallet kan ökningen till och med vara ännu högre med tanke på de exklusiva materialvalen.
Tar vi den lägre siffran, 5 %, får vi: 5 000 000 kr x 0,05 = 250 000 kr i potentiell värdeökning.
Tar vi den högre siffran, 10 %, får vi: 5 000 000 kr x 0,10 = 500 000 kr i potentiell värdeökning.
Kostnad för lånet: Även här betalar du ränta och amortering under lånets löptid. På ett femårslån med 5 % ränta kan den totala räntekostnaden närma sig 50 000–60 000 kr, beroende på hur du amorterar.
Slutsats: Om du får en värdeökning på 250 000 kr landar du troligen på minus, eftersom renoveringen kostar 400 000 kr plus 50 000–60 000 kr i ränta. Någonstans i intervallet 400 000–450 000 kr i ökat försäljningspris börjar du närma dig plus minus noll. Skulle du däremot hamna i närheten av 500 000 kr i höjt värde kan du göra en tydlig vinst.
Exempel 3: Byte av tak för 250 000 kr i en villa för 5,5 miljoner
Du äger en villa värd 5,5 miljoner kronor. Taket är gammalt och läcker ibland in vatten, så du tar ett lån på 250 000 kronor för att lägga nytt tak.
Förväntad värdeökning: Ett nytt tak kan enligt vissa mäklarbedömningar höja bostadens värde med 5–7 %, särskilt om det gamla är i dåligt skick.
Tar vi den lägre siffran, 5 %, får vi: 5 500 000 kr x 0,05 = 275 000 kr i potentiell värdeökning.
Tar vi den högre siffran, 7 %, får vi: 5 500 000 kr x 0,07 = 385 000 kr i potentiell värdeökning.
Kostnad för lånet: På ett femårslån med 5 % ränta kan den totala räntekostnaden landa runt 30 000–35 000 kr, beroende på ditt amorteringsupplägg.
Slutsats: Får du ”bara” 275 000 kr i värdeökning landar du nära plus minus noll efter att lånekostnaden på 30 000–35 000 kr är inräknad. Närmar du dig 385 000 kr blir det en tydlig vinst. Samtidigt slipper du risken för dyra fuktskador och kan öka husets attraktionskraft vid försäljning. Utfallet beror dock på hur marknaden utvecklas och hur mycket en köpare värderar ett nylagt tak.
Andra faktorer som påverkar lönsamheten av lånet
- Hur länge du planerar att bo kvar
Ju längre du bor kvar, desto större chans att renoveringen hinner ”betala av sig” – både i form av värdeökning och ökad boendekomfort. - Om du kan göra delar av arbetet själv
Att själv måla, riva eller bygga kan spara mycket pengar, men kräver tid, kunskap och rätt verktyg för att resultatet ska bli hållbart. - Kvaliteten på material och utförande
Billiga lösningar kan bli dyra i längden. Kvalitetsmaterial och fackmannamässigt arbete ger både längre livslängd och ofta högre värde vid försäljning. - Om du får ROT-avdrag
ROT-avdraget kan minska arbetskostnaden med upp till 30 % (eller 50 % mellan 12 maj och 31 december 2025), vilket gör hela renoveringen mer ekonomiskt fördelaktig. - Bostadsmarknadens utveckling i området
Om området är attraktivt och priserna stiger ökar också sannolikheten att du får igen pengarna du lagt ner. - Din möjlighet till en förmånlig ränta
Ju lägre ränta du får, desto mindre blir den totala kostnaden för lånet. Din kreditvärdighet, inkomst och låneform påverkar vilka villkor du kan få.
Kom ihåg att du köper och renoverar ditt hem för att du själv ska bo där. Om en renovering ökar din trivsel och du har ekonomiskt utrymme, då kan det vara väl investerade pengar.
