Det finns två saker man aldrig kan förändra när man köper bostadsrätt; läget och föreningens ekonomi. Därför är det bra att redan innan visning ta reda på hur ekonomin ser ut i föreningen. Så här tar du reda på det.
När man köper en bostadsrätt köper man in sig i föreningens goda eller mindre goda finanser. I samband med köpet blir man medlem i en ekonomisk förening som äger och ansvarar för hus, mark och parkeringsplatser etc. Föreningens ekonomi påverkar avgiften och avgiften påverkar sin tur försäljningspriset. Högre avgift = lägre pris! En högre avgift signalerar sämre ekonomi som i sin tur kan t.ex. bero på; Nybildad förening med stora lån, äldre förening med eftersatt underhåll, dyr uppvärmning, omlagda lån till högre ränta, för dyr upphandling av tjänster etc.
Tidigare år har köpare inte varit lika intresserade av bostadsrättsföreningens ekonomi men med stigande räntor kan det göra skillnad mellan riktigt hög eller låg avgift och i slutändan ha stor påverkan på ditt kommande försäljningspris! Det är alltså viktigt att veta hur mycket lån föreningen har, då räntehöjningar slår direkt på avgiften. Det är även viktigt att undersöka hur huset har underhållits genom åren, men även hur mycket pengar som avsatts för kommande renoveringar. Detta undansatta kapital medför att föreningen inte behöver ta ut nya lån för att finansiera framtida stambyten med mera.
De flesta som köper en bostadsrätt väljer mellan flera bostäder innan man till slut blir ägare. För att kunna välja bort föreningar med sämre ekonomi så måste man jämföra. Alla föreningar måste upprätta en årsredovisning som är en offentlig handling som du kan få via Bolagsverket eller från mäklaren. En årsredovisning ger både svar om föreningens ekonomi idag och historiskt sett, samt vad man kan förvänta sig framåt. Årsredovisningen är uppdelad i följande fyra delar:
Förvaltningsberättelsen
I förvaltningsberättelsen tas viktiga händelser från det föregående året upp, men även underhållsplaner för fastigheten inför den närmaste framtiden. Här ser man även vilka som sitter i styrelsen, vilka fastigheter föreningen består av och väsentliga ekonomiska nyckeltal som ger en överblick över ekonomin. För att förstå och för att få hjälp med att tolka dessa nyckeltal, läs mer om ekonomisk förvaltning på PHM Redovisning. Håll utkik efter planerade renoveringar som kan påverka sådant som värmeledningar, ventilationen och ljudnivån i huset.
Resultaträkningen
Under den här delen redovisas föreningens intäkter och utgifter under det gångna året. Bland intäkterna syns exempelvis månadsavgifter och årsavgifter. Bland utgifterna syns exempelvis underhållskostnader, el och värme.
Balansräkningen
Här visas vilka tillgångar och skulder föreningen har. Tillgångarna består framför allt av fastigheten och sparade pengar, medan skulderna utgörs av lån och insatser från medlemmar. I balansräkningen kan man även se hur mycket pengar som finns i kassan. Genom att jämföra med kolumnen för det föregående året ser man hur kassan har förändrats.
Notförteckning
Under både resultat- och balansräkningen finns hänvisningar till noter, siffor noterade i kanten. I notförteckningen redovisas beloppen som beskrivs mer utförligt vad summorna avser. Här får man mer specifika och utförliga förklaringar till vad som påverkat skulder och resultatet.
Så här jämför du
Ur årsredovisningen kan man hämta ekonomiska siffror. Dessa kan man använda till att räkna fram nyckeltal. Det finns några nyckeltal, de kan också kallas för jämförelsetal, som gör att det går snabbare att jämföra bostadsrättsföreningar för att få en bild av vilka som har bäst ekonomi. Det är lån och driftskostnader som gör att avgifter skiljer sig åt.
Månadsavgift per kvadratmeter
Bostadsrättens avgift finns alltid med direkt i annonsen, detta krävs enligt marknadsföringslagen. Använd avgiften men räkna ut enligt uträkningen nedan. Du får då en summa som är lättare jämföra lägenheter med varandra eftersom lägenheter ju sällan är lika stora.
För att jämföra en lägenhet på, låt säga, 52 och 58 kvadratmeter där den senare är 11,5% större så blir jämförelsen enklare om du delar avgiften på kvadratmeter.
Vad ingår i månadsavgiften?
I vissa föreningar har man lagt kostnader utanför avgiften. Det finns exempel på allt från bredband, parkeringar men även vattenförbrukning som inte ingår. Dessa föreningar kan verka ha lägre avgift. Lägg till vad det kostar extra och gör ny beräkning enligt punkten ovan.
Uppvärmning, elavtal och bundna lån?
Nästa steg är att se på vad man tror om kommande kostnader. Dessa beror till största delen av hur huset värms upp, hur låga och hur länge elavtal är bundna samt hur lånen är uppdelade på olika bindningstider. Idag är det föga förvånande om en förening som tvingas binda om sina lån kommer att få stora höjningar!
Lån per kvadratmeter (“Belåningsgrad”)?
För att få reda på hur högt belånad föreningen är delar man skulden på antal kvadratmeter som fastigheten har. Ett bra resultat är allt under 5.000 kr/kvm och snittet ligger strax under 7.000 kr/kvm. Är det över 10-11.000 kr/kvm bör man undersöka varför belåningen är så hög.
Här är det bra att ha med sig att äldre föreningar oftast är lägre belånade än nya. Detta eftersom de haft fler år på sig att amortera ner skulderna, vilket i sin tur minskar belåningsgraden.
Har föreningen hyresintäkter?
De föreningar som har lägenheter som fortfarande är hyresrätter och/eller kommersiella lokaler att hyra ut kommer med tiden få in mer pengar per kvm och kan då amortera snabbare.
Sist men inte minst - vad säger stadgarna?
Detta avsnitt handlar inte direkt om ekonomi men påverkar indirekt din ekonomi när du köper en bostadsrätt, nämligen hur förlåtande eller hur stränga stadgarna är. De kommer inte påverka de löpande kostnaderna men väl värdeutvecklingen på din lägenhet. Ju mer stadgarna inskränker hur man kan använda en bostad desto färre som vill köpa vilket resulterar i sämre värdeutveckling. Det finns föreningar där bara personer som är 55+ får lov att köpa, det kanske inte ens är alla 55+ som vill bo med jämnåriga eller äldre. Föreningar som har mer generösa stadgar kan tvärtom öka mer i pris där föreningar som tillåter andrahandsuthyrning sticker ut.
Jämför och välj väl.
Lycka till med ditt nya boende!
