Det ligger i människans natur att vara rädd för det okända, det okända ger upphov till oro inför framtiden. I folkmun myntades uttrycket “mitt hem är min borg” och bostaden är troligen den viktigaste ingrediensen i varenda människas vardag för att få den att fungera.
Priser har påverkats av utbud, efterfrågan & ekonomiska incitament
Under 80-talets mitt fram till idag har bostaden också blivit en investering. Det är många faktorer som har samverkat till en prisökning under decennier. Att priserna har ökat beror på att det har varit, och fortfarande är, fler som behöver bostad än vad som finns tillgängligt. Efterfrågan på bostäder har alltså varit större än utbudet (nybyggnation) för varje given tidpunkt (denna fakta avser de orter där folk vill bo och kan få sin utkomst).
Om det inte finns tillräckligt med hyresrätter (eller bostadsrätter) så driver det upp priser på ägt boende. Ränteavdraget (30% avdrag av räntekostnad mot inkomstskatt) infördes på 70-talet när priserna var låga. Detta har, med ökande priser, så att säga eldat på budgivningarna eftersom köpare inte behövde bära hela kostnaden för högre lån. Många politiska beslut har även de påverkat både pris och påskyndat utveckling mot sjunkande flyttkedja. SVT har sammanfattat det väl i programmet “Veckans Varför” - Därför står konsumenterna för inflationsnotan.
Faktorer som varit negativa för bostadsbyggandet
Vad har föranlett en för låg byggnationstakt? Här är det flera faktorer som samverkat. En av dessa är att t.ex. att procedurerna från idé till färdiga bostäder blivit allt längre. Tanken bakom Bygg- och Planlagen, som infördes 1987, var att vi skulle få bättre, hälsosammare bostäder som skulle resultera i mer genomtänkta städer och bostadsområden. Den har dock lett till byråkratiska procedurer som, i allt för många fall, kunnat överklagas av parter med tvivelaktiga resonemang. Är det rimligt att få överklaga bygge av ett höghus som du inte kan se bara för att det är under 2 kilometer från “hens” bostad?
I takt med att krav på bostäder och byggnation ökat har också kostnaden ökat för både privatbostäder såväl som för hyresrätter, på förekommen anledning har byggherrar därmed varit väldigt lyhörda inför konjunktursvängningar och slagit av på byggtakten. Detta är något vi ser tydligt efter första kvartalet i år enligt Boverket. Även hyresregleringen påverkar byggnationen negativt då den innebär ett maxtak på den hyra som en fastighetsägare kan ta ut, oaktat att mark i storstäder blivit dyrare såsom även kostnad för själva byggnationen så leder det till att många byggen inte bli av då kalkylen inte går ihop.
Fastighetskris förr och idag 2022
Om vi kikar i backspegeln hittar vi tre namngivna kriser; på 1970-talet, 1990-talet och 2008. Vad skiljer dessa från dagens nedgång? Svt´s program “Veckans Varför” ger en snabb och övergripande inblick i de bakomliggande faktorer som samverkat och skapat de tidigare kriserna.
Krisen på 1970-talet har, precis som dagens kris startat med att energipriser ökade med ökad inflation. Det som skiljer nuvarande nedgång på bostadsmarknaden är att en mängd regleringar inom finansmarknaden tillkommit efteråt som lärdom om att marknaden behöver tydliga spelregler, man kunde på både 1970- och 1980-talet låna mer än bostaden faktiskt var värd. Detta övervärde ökade när priserna till slut sjönk.
Idag måste banker beräkna varje kunds förmåga att klara räntebetalning med räntemarginal och amortering samt avkräver 15% kontantinsats. Dessa skärpningar har som funktion att mildra effekter av en lågkonjunktur med fallande bostadspriser. Det är idag färre som kommer sälja med förlust med efterföljande skulder som följd.
Du har inget förlorat om du inte säljer med förlust
Den som varit med på en värdeuppgång kan även idag göra en god affär vid en försäljning. Det går inte att enbart titta på vad bostäder såldes för senaste året. Den som ska byta till dyrare bostad (bättre läge och/eller större) kan tvärtom vinna på att göra det vid en sjunkande prisbild. Bostadsbytare som tappat 200.000 kr på sin egen bostad och som köper dyrare som, låt oss säga, köper en bostad som tappat 500.000 (prisfall på dyrare bostad) har de facto vunnit 300.000 kr på att köpa och sälja på samma marknad.
Man ska ha all respekt för att bostadsmarknader kan variera och det ganska snabbt ibland. Det man ska ha i åtanke är att marknaden alltid överreagerar även när förändring är av godo såsom när första amorteringskravet 2016 samt det skärpta amorteringskravet 2018 tillkom. Amorteringskrav syftar till att dämpa prisuppgång och stärka marknadens parter genom en minskad skuldbörda över tid. Även om dessa marknadsåtgärder egentligen är en god nyhet så mottogs dessa med negativ förväntan och fallande priser dessa år.
Minnet är bra men kort
En fastighetskris är aldrig kul att uppleva. Ibland kan det vara nyttigt att se det ur ett längre perspektiv bakåt i tiden, det är lätt att tro att det “aldrig varit värre”. Statistiska Central Byrån för statistik över stort och smått i samhället.
Grafen ovan visar hur bostadspriser utvecklats över tid med flera “hängmattor” i kurvorna. Tittar man närmare på fastighetspriser med en längre tidshorisont så kan man trösta sig med att ingen nyare generation sålt sin bostad till lägre pris än föräldragenerationen. Vinnare blir de som kan vara uthålliga i snitt 3 år och de som väljer att öka i sin bostadskarriär.
