Den som köper en bostadsrätt har ofta krav på att den ska ha en viss storlek för att uppfylla de behov som köparna har. Priset motsvarar i regel bostadens area. Men vad gör man om den bostadsrätt som man har köpt visar sig vara mindre till ytan än vad man hade anledning att tro eller hade kommit överens om? Jessika Niklasson på Comrin Advokatbyrå ger svar.
Olika regelverk tillämpas beroende på om det handlar om en bostadsrätt eller en villa på en fastighet. I artikeln behandlas enbart de fall som rör fel i arean i en bostadsrätt.
I det följande är utgångspunkten att både köpare och säljare är privatpersoner. En bostadsrätt är rent juridiskt lös egendom och därför tillämpas köplagen på köpet. Om säljaren är ett företag som säljer till en privatperson blir annan lagstiftning istället gällande. Köplagen är dispositiv, vilket innebär att den tillämpas i de fall parterna inte har kommit överens om annat genom till exempel köpeavtalet.
Köparen måste meddela säljaren om felet
Det första som krävs för att kunna göra gällande ett fel är att köparen har reklamerat i rätt tid. Att reklamera handlar om att meddela säljaren att ett fel föreligger, i det här fallet ett meddelande om att bostadsrätten upplevs – eller bevisligen är – mindre än vad man har tänkt sig. Ett allmänt klagomål är inte tillräckligt för att det ska anses utgöra en reklamation, utan meddelandet måste i någon mån vara preciserat. Reklamationen måste ske inom skälig tid. En utgångspunkt är att fel som reklameras inom två månader räknat från det att felet upptäckts har reklamerats inom skälig tid.
Det viktigaste är att köparen skyndsamt, helst skriftligen, meddelar säljaren att ett fel i bostadens area föreligger. Tiden kan nämligen få en avgörande betydelse för om köparen i ett senare skede kan få ersättning för felet.
Vad är avtalat beträffande bostadens storlek?
Utgångspunkten är att bostadsrätten ska stämma överens med vad som följer av avtalet. Det blir alltså köpeavtalet som i första hand avgör om det är ett sådant fel i bostadsrätten som senare kan medföra rätt till ersättning. I köpeavtalet kan det till exempel stå angett uttryckligen att bostadsrätten har en storlek om 100 kvm, men det kan också saknas uppgift om arean i avtalet (även om det förmodligen är sällsynt). I stället kan det i köpeavtalet stå en hänvisning till objektbeskrivningen som då utgör en del av köpeavtalet. I objektbeskrivningen finns vanligtvis uppgifter om bostadens area tillsammans med antalet rum, vilket våningsplan bostadsrätten ligger på och uppgifter om föreningen mm.
Ibland är det bostadsrättsföreningen som har lämnat uppgiften om bostadens area. Det saknar normalt betydelse eftersom det är säljaren som är ansvarig för uppgifterna i avtalet. Uppgiften om bostadsrättens storlek behöver heller inte stå skriftligen, det kan handla om att säljaren muntligen har lämnat uppgifter om arean. Även muntliga uppgifter utgör en del av parternas avtal. En muntlig utfästelse kan dock vara svår att bevisa i efterhand, varför det är viktigt att allting som köparen och säljaren har kommit överens om står skrivet i köpeavtalet.
Om köpeavtalet inte innehåller några uppgifter om arean blir nästa fråga om bostadsrätten stämmer överens med vad köparna borde ha kunnat förvänta sig. Annorlunda uttryckt föreligger fel om bostadsrätten avviker från en allmän uppfattning om hur den ska vara beskaffad. Arean har inte sällan en avgörande betydelse för värdet på bostadsrätten och därmed även köparens vilja att ingå avtalet, därför får den här bestämmelsen ofta en mindre betydelse för frågan.
Kan säljaren friskriva sig från ansvar?
Vad gäller säljarens ansvar för ett konstaterat fel kan denne använda sig av en så kallad friskrivningsklausul för att begränsa sitt ansvar. Det är ett villkor i avtalet som kan jämföras med att sälja en vara i ”befintligt skick”. En friskrivningsklausul ska vara tydlig, konkret och inte säga emot löften eller garantier som säljaren har givit till köparen.
Har köparen ett ansvar att undersöka bostaden innan köp?
Enligt köplagens bestämmelser har köparen inte någon allmän undersökningsplikt. Det kan jämföras med till exempel ett köp av ett hus på en fastighet då köparen har ett mycket större ansvar att undersöka fastigheten innan köpet. Om köparen däremot har gjort en undersökning av bostadsrätten får inte åberopas fel som borde ha märkts vid undersökningen. Bedömningen av vad köparen ”borde ha märkt” ska göras med utgångspunkt i hur omfattande undersökningen har varit samt vilka praktiska möjligheter köparen har haft att upptäcka felet i bostadens area. Om säljaren avgivit löften om bostadens storlek kan det dessutom leda till att köparen hade anledning att både begränsa och till och med avstå sin undersökningsplikt.
Hävning, prisavdrag och skadestånd
Vid ett konstaterat fel får köparen kräva ersättning i form av prisavdrag och skadestånd. Prisavdraget ska motsvara värdeskillnaden i den faktiska storleken och storleken som framgår av avtalet. Den ska beräknas utifrån tidpunkten för tillträdet. För att avgöra prisavdragets storlek kan det vara värdefullt att anlita en värderingsman eller en fastighetsmäklare som kan bestämma värdet på bostaden utifrån de olika tidpunkterna för värdering.
I vissa situationer ges köparen istället rätt att häva köpet. För det krävs att avtalsbrottet är av väsentlig betydelse för köparen och säljaren insåg eller borde ha insett detta. Dessutom måste säljaren meddelas med en uttrycklig önskan om att köparen vill häva köpet.
Skadestånd på grund av säljarens avtalsbrott omfattar bland annat ersättning för utgifter på grund av felet. En utgångspunkt är att köparen ska försättas i samma läge som om motparten skulle ha fullgjort sina skyldigheter.
Avslutningsvis
Om du som köpare upptäckt att bostadsrätten är mindre än vad säljaren utlovat är det alltså viktigt att agera direkt. Går tiden minskar möjligheten att få ersättning av säljaren för felet.
