Att hyra ut sin bostad i Spanien eller Portugal har länge varit ett attraktivt sätt för både privatpersoner och investerare att få inkomster från sin fastighet. Men 2025 markerar ett tydligt skifte i spelreglerna. Nya lagar har trätt i kraft i båda länderna – och det påverkar dig som funderar på att köpa lägenhet eller villa för uthyrning eller redan hyr ut.
Här går vi igenom vad som gäller, varför lagarna införts och vad du som ägare måste göra för att följa reglerna – oavsett om du hyr ut via Airbnb, Booking.com eller en lokal förmedlare.
Varför nya uthyrningsregler i Spanien och Portugal?
Korttidsuthyrning har under de senaste åren exploderat i Sydeuropa, drivet av semesterplattformar som Airbnb och Booking. Detta har dock lett till bostadsbrist i populära områden, ökad turistbelastning i städer och missnöje bland lokalbefolkningen. Resultatet? Politiskt tryck på regeringar att införa hårdare kontroller – särskilt i områden med högt tryck på bostadsmarknaden.
Både Spanien och Portugal svarar nu med nya nationella och lokala regler. Målet: att reglera marknaden, säkra tryggare boenden och prioritera långsiktig uthyrning.
Hyra ut bostad i Spanien – vad gäller från 1 juli 2025?
Från och med juli 2025 måste alla lägenheter eller villor i Spanien som hyrs ut korttid, ha ett unikt registreringsnummer – ett så kallat NRUA (Número de Registro Único de Arrendamientos). Det gäller oavsett om du annonserar på en stor plattform eller på din egen webbplats. Plattformar som Airbnb och Booking.com är skyldiga att kontrollera att numret finns innan en annons publiceras. Den som bryter mot reglerna riskerar böter från 600 till 60 000 euro.
Från och med 2025 har Spanien genomfört flera viktiga förändringar i lagen för fastighetsuthyrning som påverkar både hyresvärdar och hyresgäster. Hyreskontrakt kan nu sträcka sig upp till fem år, med möjlighet för hyresgästen att förlänga ytterligare fem år. Det här skapar större stabilitet och långsiktighet för båda parter, och minskar behovet av täta kontraktsförnyelser.
Samtidigt innebär lagen en tydlig förskjutning av det ekonomiska ansvaret: det är nu fastighetsägaren som bär kostnader kopplade till hyresavtalet – som mäklararvoden och eventuella försäkringar mot utebliven hyra. Syftet är att minska den ekonomiska bördan för hyresgäster och skapa en mer rättvis hyresmarknad i landet.
Vad krävs för att få ett NRUA?
Bevis på äganderätt
Giltig ansvarsförsäkring
Intyg om att bostaden uppfyller säkerhets- och boendestandard
Fastighetsbeteckning
Lagen gäller nationellt, men vissa regioner (som Andalusien och Katalonien) har dessutom egna krav, t.ex. zonindelningar där korttidsuthyrning begränsas eller kräver särskilt tillstånd.
Uthyrningsregler i Portugal – fokus på AL-licensen
I Portugal är det fortfarande AL-licensen (Alojamento Local) som styr. Denna krävs för korttidsuthyrning till turister – och det är inte fritt fram att ansöka överallt längre.
Vad har ändrats 2024–2025?
Under 2024–2025 har flera portugisiska kommuner, särskilt i Lissabon och Porto, pausat nya AL-licenser för korttidsuthyrning. I många fall är licenserna inte längre överförbara vid försäljning, vilket innebär att nya ägare kan behöva ansöka på nytt – med risk för avslag. Samtidigt har skattereglerna skärpts, bland annat genom högre turistskatt och ökad redovisningsplikt för uthyrningsintäkter.
För att få (eller behålla) en AL-licens krävs:
Godkänd registrering hos kommunen.
Separat entré till bostaden (om det är en delad fastighet.
Skylt med AL-nummer väl synlig på fasaden.
Uppfyllda krav på brandsäkerhet och försäkring
För investerare som vill köpa lägenhet eller villa för att hyra ut i Portugal innebär det att man måste kontrollera att en bostad redan har en licens – eller att det är möjligt att få en ny, vilket inte längre är självklart i populära områden.
Tillstånd krävs från ägarförening eller samfällighet
En ny och viktig förändring är att du som ägare måste ha godkännande från din ägarförening eller samfällighet innan du får lov att hyra ut. Det innebär att grannarna faktiskt kan sätta stopp för uthyrning – även om du uppfyller alla andra krav.
Det här är särskilt viktigt för dig som planerar att köpa i ett flerfamiljshus eller urbanisation. Fråga alltid mäklaren vad som gäller i det specifika området.
Vad betyder detta för dig som köper bostad i Spanien eller Portugal 2025?
De nya reglerna innebär ökad administration och större ansvar – men också en mer reglerad och professionell marknad. För dig som planerar att köpa lägenhet eller villa i spanien eller Portugal med syfte att hyra ut, är det viktigt att:
Undersöka förutsättningarna för området
Säkerställa licensmöjligheter för bostaden du är intresserad av
Ta hjälp av lokala experter och köpmäklare
Med alla papper i ordning och rätt licens blir det lättare att hyra ut, få nöjda gäster och undvika framtida problem. Dessutom uppskattar många köpare idag att bostaden redan är godkänd för uthyrning, vilket kan öka intresset vid en framtida försäljning.
