Vi nordbor lever mörkt och kallt stora delar av året. Därför är det inte konstigt att vi reser mest av europeerna i jakt på värmen, solen, ljuset och avkopplande strandliv. Vi har därför gjort en utförlig guide i tre delar till dig som funderar på att köpa bostad i Spanien.
De EU länder med flest soltimmar och längst sommarsäsong är Italien (Sicilien), Grekland (Rhodos), Cypern, Malta och Spanien (Costa del Sol). De områden i europa som ligger närmast ekvatorn är naturligtvis solsäkrast med ett klimat på vintern som är som en svensk kall till normalvarm sommar.
Costa del Sol, eller Solkusten i folkmun är Spaniens sydligaste kust. Temperaturen ligger (i snitt) som lägst på 15 grader i januari respektive 18 grader i december. Övriga månader är varmare med 31 grader i juli och augusti. Provinshuvudstad är Malaga.
Låt en mäklare hjälpa dig leta - det är hopplöst leta bostad enbart på nätet
Sveriges bostadsmarknad är unik på så sätt att presumtiva köpare lätt kan överblicka vilka fastigheter som är till salu på t.ex. Bovision. Det är enkelt att hitta vilken mäklare som är ansvarig för att den säljs och det finns mycket information att tillgå.
Detta är inte fallet i de flesta sydeuropeiska länder på grund av att mäklare inte har ensamrätt. En bostad kan förekomma på flera ställen och annonseras av flera mäklare samtidigt. Det leder i sin tur till att mäklarna inte är benägna att precisera den exakta adressen till bostaden. Viss protektionism gör att de inte gärna vill låta ännu fler mäklare “komma åt” att lätt kontakta säljaren.
Bostäder kan också ligga ute med flera olika priser hos de olika mäklarna. Mäklarna delar på arvodet, ju fler mäklare som är inblandade desto lägre provision. I Sverige tycker många att mäklararvodet är högt men i Spanien är det högst vanligt med 3-5% av bostadens värde vilket ger högre provisioner om än inte nödvändigtvis till en enskild mäklare. Det som skiljer bostadsmarknaderna åt i Spanien och Sverige är också att köpet måste slutföras av advokater istället för att, som vi har det i Sverige, det är mäklaren som har ansvar för alla steg kring köpet.
Ytterligare en uppenbar skillnad är också att du inte är på plats, det är inte lika lätt att besöka områden eller åka runt på visningar då de flesta visas individuellt. De flesta mäklarföretagen hjälper dig att välja ut ett antal fastigheter/lägenheter att besöka. Gör en tydlig kravspecifikation för lyckade visningar! När ni är på plats så kan det vara rimligt att se 4-5 bostäder per dag.
Äga bostaden eller äga och hyra ut = ett smartare köp
Semesterbostäder i Spanien används ca 8 veckor per år (helg och långhelger inräknat), din bostad står alltså tom cirka 300 dagar per år. Spanien är Europas största turistland med 82,2 miljoner besökare 2017 (senare mätning är inte relevant då den är påverkad av Covid-19).
Vad kan det inbringa i hyresintäkter? En bostad med 4 bäddar/ två sovrum kan inbringa mellan 5.000 kr till 15.000 kr per vecka och bostäder med tre sovrum ger ca 7.000 kr till 23.000 kr per vecka där spannet avser skillnad på grund av läge, skick och säsong.
Idag är det inte lika enkelt att hyra ut sitt boende i Spanien, om du hyr ut utan licens så kan du få dryga böter där vissa kommuner kan ge böter på upp till 50.000 euro för olovlig uthyrning. Spanska myndigheter vill få kontroll på uthyrning av privata bostäder och många regioner har genom en ny hyreslag infört licenskrav för uthyrning, ofta kallad för uthyrningstillstånd eller turistlicens.
Vissa områden är striktare, såsom Barcelona & Balearerna, än andra med att bevilja licenser då dessa områden har svårare att klara av anstormningen av turister på högsäsong. Skatten på inkomsterna är 19% efter avdrag för kostnader under uthyrningsperioden. Om du vill finansiera din blivande semesterbostad genom hyresinkomster så ta reda på förutsättningarna på vald ort innan du köper!
Ta hjälp av “djungeltrumman”
I dessa tider när vi kan finna kunskap och kommunicera med personer som har samma intressen eller är på samma platser så finns det inget bättre än att fråga de som redan har köpt sin bostad utomlands. Det finns idag mängder med grupper där man ställa allt ifrån triviala frågor till mer specifika som att få tag i svensktalande personer inom vård, juridik etc, bra försäkringsbolag m.m. En grupp som består av cirka 27 tusen medlemmar är “Svenskar i Marbella” på Facebook där medlemmar har kunskap om Costa del Sol och där många redan har köpt hus och kan dela med sig av tips och erfarenheter.
Värt att veta om Spanien
Vid sjukdom
De flesta vet att sjukvård ingår i hemförsäkringen i 30 dagar, därefter måste man utöka skyddet med extra reseförsäkring, det behöver du inte tänka på i Spanien! Du har sjukvård i 3 månader i ditt Eu-medlemsskap!
Sjukvård är gratis för EU-medborgare förutsatt att man kan visa upp Eu-regionens sjukvårdskort. Utan att kunna visa upp “Eu-kortet för Eu-medborgares sjukvård “ krävs det att man betala full kostnad för den vård man erhållit, vid benbrott kan det vara så mycket som 50-60 tusen kronor. Det man betalat på plats går att få tillbaka genom att ansöka om ersättning från Försäkringskassan väl hemma i Sverige. Detta är onödig administration då du även behöver få med dig dina journaler från Spanien och onödigt utlägg.
Beställ kortet på försäkringskassan och ha alltid med det på resa, kortet gäller minst ett år (man bör ha med sig detta kort även om man inte äger bostad men bostadsägare tenderar vara bortrest inom Eu oftare och längre).
Lämna passet hemma!
Det går att resa inom Eu utan att ha med sig sitt pass! I detta fall så beställer man det nya nationella id-kortet (som innehåller biometrisk data). Mindre och lättare bära med sig, mindre stöldbegärligt än passet!
Studera i Spanien?
Har du eller dina barn haft tankarna på att studera i Spanien? Att studera utomlands är någonting som många drömmer om och är ett perfekt tillfälle för att skapa nya erfarenheter, se mer av världen och utvecklas som människa. Ta steget! Du lär dig ett nytt språk, träffar nya människor, upptäcker spännande kulturer och kanske det viktigaste av allt – du skapar minnen för livet. Men, innan du reser iväg kan det vara bra att förbereda sig och vara ute i god tid med planering.
Viktiga steg vid köp av bostad i Spanien
Steg 1 - Vilken del av Spanien?
De områden som är mest lättillgängliga med både bil, flyg och tåg är kustområdena från norr Costa Brava (med Barcelona som provinshuvudstad), på Spaniens östkust Costa Blanca (med Alicante som provinshuvudstad) och i söder Costa del Sol (med Malaga som provinshuvudstad). De tre provinshuvudstäderna är också områdenas tillgängliga flygplatser där Malaga är mest trafikerad med flest flygbolag att välja mellan.
De smäktande vackra Balearerna med största ön Mallorca går det, förutom med flyg, faktiskt att åka till med både bil och tåg via antingen Barcelona eller Valencia där färjorna till öarna utgår ifrån med en ungefärlig båttur på 7-8 timmar. Alla nämnda områden är fantastiska men skiljer sig lite åt i kultur, mat och klimat där Costa del Sol sticker ut med flest soltimmar och varmaste klimat.
Det är, som tidigare nämnt, en praktisk olägenhet att leta i ett större geografiskt område. Besök dessa underbara delar av Spanien så lär ni finna var ni känner er “hemma”.
Steg 2 - Skaffa ett NIE-nummer
Alla Eu-medborgare som vill ha någon form av ekonomisk eller juridisk aktivitet i Spanien behöver ansöka om ett NIE nummer, det vi kallar personnummer. Detta kan exempelvis vara ifall man ska jobba, starta företag, öppna bankkonton, köpa bil eller en fastighet.
Ta hjälp i Spanien eller ansök i Sverige?
Om man inte pratar spanska kan det vara komplicerat att göra allt på egen hand. Som tur är finns det mängder av svenskar i Spanien, varav vissa arbetar som “gestor”, (en person som i Spanien eller Mexiko arbetar med administrativ byråkrati på uppdrag av en klient), revisor eller advokat, som kan hjälpa till med ansökan mot en avgift. Det går snabbast att ansöka om Nie-nummer på plats i Spanien. Man kan även göra ansökan via ambassad eller konsulat vilket dock kan dröja flera veckor innan man får det, så var ute i god tid till ni skall åka och skriva kontrakt på ert nya boende. Har du redan kontakt med mäklare kan de skaffa en engelsk eller svensktalande person som kan hjälpa er, även grupper i sociala medier kan vara behjälpliga.
Ansökan om spanskt NIE nummer från Sverige
I Sverige kan du ansöka om Nie nummer hos:
- Spaniens Ambassad i Stockholm
Det du behöver ta med dig till Ambassaden är följande:
- Pass i original
- 1 kopia av ditt pass
- Dokument som styrker varför du behöver ett NIE nummer
- 1 ifyllt formulär ”EX 15” på SPANSKA. Formuläret kan fyllas i på dator och sedan skrivas ut.
- 1 Formulär ”Modelo 790” ska tas med till ambassaden och kan fyllas i hemma eller på plats. Du kan ladda ner blanketten.
Steg 3 - Skaffa bankkonto (och bankkontakt?), säkerställ finansiering
För att köpa din bostad kan du föra över medel till bank i Spanien men till ditt eget konto. Det går visserligen att föra över pengar direkt vid köp men som fastighetsägare kommer du ändå vilja skaffa autogiro för löpande kostnader som ska betalas vilket ändå kräver att du har spanskt bankkonto. Avsnitt nedan avhandlar köp med lån i Spanien, den som köper kontant går vidare till steg 4.
Låna till bostaden?
Det går att låna pengar i Spanien men inte med bostad i Sverige som säkerhet. Bankerna ger dig en lista på dokument som de vill ha för att pröva din kreditvärdighet, bland annat kommer de att göra en internationell kreditupplysning och be om årsdeklaration. Är du inte skriven i Spanien eller spansk medborgare beviljar de flesta spanska banker 70% lån och 30% kontantinsats. Dock kan vissa banker bevilja större andel lån mot att man t.ex. skaffar bostadsförsäkring, livförsäkring, sparande eller andra tjänster och därmed utökar tjänsteutbudet hos banken. Det är många banker som gärna får nya kunder från Sverige som t.ex Banca March, Caixabank, Santander Bank etc. Mäklaren kan också vara behjälplig med denna kontakt.
Fördelar med lån i Spanien
Att det skulle vara bra att belåna sin bostad utomlands kan låta konstigt. Många tänker att de vill behålla alla risker inom Sverige och istället ta lån eller belåna bostaden hemma för att finansiera bostadsköp utomlands. Men det finns några anledningar som faktiskt argumenterar för att köpa lägenhet eller hus i Spanien med ett spanskt lån:
- Det är bra att belåna det du faktiskt använder pengarna till.
- Du slipper låsa upp din svenska bostad inför framtida förändringar på den utländska marknaden.
- Du tar ingen valutarisk då lånet betalas ut i euro.
- När du tar lån genomförs en juridisk kontroll som säkerställer att bostaden går att belåna/pantsätta, vilket tryggar en framtida försäljning (det finns så kallade svartbyggen som tillåts säljas men som inte berättigar till att använda som pant i bankerna).
- I Spanien tillämpas arvs- och förmögenhetsskatt, vilket i de flesta fall gör det fördelaktigt att vara belånad.
