Drömmer du om att äga din egen hyresfastighet? På en av Alingsås finaste gator, ett stenkast från centrum, ligger nu en stor hyresfastighet till salu för 38,5 miljoner – ett kap enligt mäklaren Kristoffer Jansson. 

Att investera i en hyresfastighet har historiskt sett varit en trygg investering på längre sikt och det är generellt lättare att hitta en passande hyresgäst till en bostad än till en lokal. Behovet av bostäder kommer alltid att finnas, vilket gör det till en klok investering med väldigt få ekonomiska risker. Fastigheten i Alingsås är ett tydligt exempel på detta. 

– I dagsläget är hyresnivån inte speciellt hög så det finns möjlighet i framtiden att höja den. Så det finns mycket utvecklingspotential över tid, säger Kristoffer Jansson, mäklare på Länsförsäkringar Fastighetsförmedling. 

På drottninggatan finns nu en stor fastighet, byggd år 1952, med tolv tillhörande lägenheter till salu och möjligheter till parkering i garage. De totala intäkterna från hyreslägenheterna per år är beräknad till nästan två miljoner. 

– Det är en stor fastighet som ligger så centralt det kan bli. Det är också en gammal tegelbyggnad så det är relativt lättskött , säger Kristoffer Jansson och tillägger: 

– Det är de sista tomterna i centrala Alingsås som dessutom har en stor byggbar tomt, så det är unikt. Alingsås har också vuxit till att bli en väldigt populär ort i närheten av Göteborg. Det är ett stort tryck så hyresgäster kommer alltid att finnas. 

Varför ska man investera i hyresfastigheter? 

De vanligaste argumenten till att investera i hyresfastigheter är att de är stabila och genererar förutsägbara kassaflöden som kommer månadsvis. Historiskt har det varit en bra placering för kapital och affärsmodellen är lätt att angripa och anamma. Det finns även många skattefördelar med att äga en hyresfastighet. 

Om man är oerfaren eller inte vill vara en operativ fastighetsägare kan man anlita ett förvaltningsbolag som kan sköta driften och ekonomin. En ytterligare fördel är att banker är mer benägna att låna pengar till hyresfastigheter i jämförelse mot exempelvis att ge lån till nystartade företag. 

När är man redo att köpa? 

De flesta potentiella köpare brukar vanligtvis vänta tills de får tag på en fastighet bestående av tre lägenheter eller mer. Man sparar både arbete, tid och pengar om man ansvarar för många lägenheter vilket är därför man ska ha ett rejält kapital för att kunna satsa på en större fastighet. 

Bostäder eller lokaler? 

Historiskt sett har det ansetts vara en bättre investering att köpa bostäder eftersom det är lägre risk. Detta då det är lättare att hitta hyresgäster och förstå behovet. Om man investerar i lokaler måste man istället matcha dem med rätt hyresgäster och oftast anpassa utrymmet för att möta kundernas behov. Avtalen löper också under längre tid och risken blir därmed att lokalerna står tomma under en längre period, särskilt med intåget av e-handelstrenden under digitaliseringen.  

Vad är riskerna med att investera i hyresfastigheter? 

Utan att låta pessimistiskt är det viktigt att noga avväga riskerna likaså möjligheterna i varje affär. Som hyresfastighetsägare finns det alltid en risk att flera lägenheter står vakanta vilket innebär att du inte får din inkomst. Ett annat problem är att hyresgästerna inte betalar hyran, hyr ut i andrahand eller förstör lokalerna. 

Renoveringsbehov som är större än vad du räknat med gör att du måste noga överväga ditt kapital innan investering. Ett ytterligare problem, som blivit alltmer påtagligt i höst, är att räntan på dina lån stiger vilket gör att ditt kassaflöde inte räcker till för att betala banken. Om området blir sämre och skolor, arbetsgivare och butiker försvinner kan det i sin tur försämra läget och efterfrågan på hyresbostäder.  

– Det finns såklart alltid risker när man investerar i något. Men det handlar om att utveckla det rätt. 

Är det en passiv inkomst? 

Svaret är nej. Det krävs mycket ansvar, arbete och tid när du investerat i en hyresfastighet innan du kan skala upp din verksamhet och göra det effektivare. Du behöver inledningsvis göra underhåll och administration själv för att få lönsamhet i din affär. Att äga en hyresfastighet är inte som att äga fastighetsaktier över börsen, utan det är en verksamhet där du har ansvar över flera människors hem och trygghet. 

– Man måste ha ett intresse för att tycka det är roligt. Men när det är så stor utvecklingspotential som denna blir det intressant att följa och jobba med. Det är ju trots allt ett heltidsjobb, säger mäklaren Kristoffer Jansson. 

Du måste gilla att arbeta med byggnader och människor, annars är det mer lönsamt att investera i aktier med samma direktavkastning som hyresfastigheter. Med det sagt är själva hyresintäkerna passiva och återkommande om du har bra hyresgäster. Fastigheten på Drottninggatan har lägenheter som alla är uthyrda i nuläget, vilket innebär att det krävs mindre arbete än det som är angiven ovan. 

– Hyresfastigheter har alltid varit den bästa investeringen man kan göra. Trots höga räntenivåer idag kommer värdet på denna fastighet öka så det är en säker och bra investering, avslutar Kristoffer.