Att upptäcka problem i sin nya bostad är frustrerande. Ibland kan det handla om det som kallas för dolda fel. Då är det viktigt att veta vilka möjligheter som finns att få ersättning eller åtgärd av problemet.
Vad är ett dolt fel?
Ett dolt fel är något som fanns redan när du köpte lägenheten eller huset, och som du inte kunnat upptäcka trots noggrann besiktning. Det kan handla om exempelvis fukt bakom en vägg, felaktigt utförda elinstallationer eller skador i byggnadskonstruktionen, som inte varit möjliga att se vid besiktningen inför köpet.
Ett dolt fel skiljer sig från ett synligt fel genom att det inte går att upptäcka ens genom en noggrann undersökning. Dessutom får det inte vara något som köparen borde ha räknat med utifrån bostadens ålder, pris och skick. Detta då äldre bostäder förväntas ha ett visst slitage, medan det för nyare fastigheter kan ställas högre krav på standard och utförande. Om dräneringen är gammal, till exempel, måste du som köpare räkna med att den kan behöva bytas ut, detta enligt Familjen Jurist. Bedömningen är alltid individuell och baseras på vad som är rimligt i det enskilda fallet.
Skillnaden mellan hus och bostadsrätt
Reglerna skiljer sig åt beroende på om det handlar om dolda fel i hus eller i bostadsrätt. För hus, som räknas som fast egendom, gäller bestämmelserna i Jordabalken. Köparen har då rätt att reklamera felet inom skälig tid efter upptäckten. Ansvaret för säljaren sträcker sig upp till tio år från tillträdet.
Vid köp av bostadsrätt, som juridiskt räknas som lös egendom, gäller istället Köplagen. Här är tidsfristen för att reklamera kortare, nämligen senast två år efter tillträdet. Köparen måste dessutom kunna visa att felet fanns redan vid överlåtelsen. Även här krävs att felet inte skulle ha kunnat upptäckas ens genom en noggrann besiktning.
Vanliga exempel på dolda fel
Dolda fel kan ta sig många olika uttryck och upptäcks ofta först när man bott i bostaden ett tag. Det kan röra sig om fukt eller mögel som gömmer sig bakom väggar eller under golv, felaktigt dragna elledningar som inte uppfyller säkerhetskraven eller brister i dräneringen som orsakar vattenskador. Även problem som rör bygglov, exempelvis ett tillbyggt uterum som saknar godkännande, kan räknas som dolt fel om det inte framgick vid köpet.
Samtidigt finns det mycket som inte räknas som dolda fel. Normalt slitage, äldre material eller brister som borde ha upptäckts vid en besiktning faller utanför säljarens ansvar. Om huset är gammalt förväntas köparen acceptera en viss grad av åldersrelaterade problem. Bedömningen bygger alltid på helhetsbilden av hur bostaden marknadsfördes, dess skick vid köpet och vad som rimligen kunde förväntas.
Första steget när du upptäcker ett dolt fel
När du misstänker ett dolt fel i din bostad är det viktigt att du agerar direkt. Börja med att dokumentera felet så noggrant som möjligt genom att ta bilder, skriva ner datum och beskriva hur och när du upptäckte problemet.
Nästa steg är att anlita en sakkunnig, till exempel en besiktningsman eller byggexpert, som kan bedöma omfattningen och om felet verkar ha funnits redan vid köpet. Den bedömningen behövs för att stärka din position om det uppkommer en tvist om saken. Om det krävs en akut åtgärd, till exempel för att begränsa en vattenskada, måste du spara alla kvitton och intyg på arbetet som utförs. Det behövs som underlag i en eventuell ersättningsfråga.
Därefter ska du reklamera felet till säljaren. Reklamationen bör innehålla en beskrivning av felet, när det upptäcktes och vad du kräver, till exempel prisavdrag eller ersättning för reparation. Det är viktigt att du gör detta inom rimlig tid efter att du upptäckt felet, annars kan du förlora rätten att kräva ersättning.
Möjliga sätt att lösa problemet
Om det visar sig att det verkligen rör sig om ett dolt fel enligt lag så finns det flera olika vägar för att lösa situationen. Det vanligaste är prisavdrag, där du som köpare får en ersättning som motsvarar hur mycket lägre bostadens värde är på grund av felet. I mer allvarliga fall kan köpet hävas, men det är ovanligt och sker enbart om felet är så omfattande att bostaden inte kan anses motsvara vad som avtalats.
I andra fall kan säljaren stå för reparation eller ersätta kostnaderna för att åtgärda skadan. Det är dessutom vanligt att säljare tecknar en försäkring mot dolda fel inför en försäljning, men sådana kan ha varierande villkor och gäller inte för alla typer av fel.
Hur mycket ersättning som betalas ut beror också på felets omfattning och hur stor påverkan det haft på bostadens skick och värde. Därför bör du kontrollera försäkringsvillkoren noggrant innan du går vidare med ett krav.
Om du inte kommer överens med säljaren
Försök i första hand att föra en saklig dialog med säljaren för att se om ni kan nå en uppgörelse utan att blanda in utomstående.
Om det inte går är det bäst att ta hjälp av ett juridiskt ombud med erfarenhet av fastighets- och bostadsrättsfrågor. Denne kan bedöma hur starkt ditt krav är och hjälpa till att föra förhandlingar eller driva ärendet vidare till domstol om det behövs. Vanligen är det i så fall tingsrätten som får avgöra tvisten.
