Hur mycket behöver man skatta på en bostadsförsäljning? Vilka avdrag kan göras? Hur fungerar det med uppskov? Att deklarera sin bostadsförsäljning kan väcka många frågor och funderingar, vilket är därför vi på Bovision har sammanställt viktiga begrepp och information att ha koll på för dig som privatperson. 

Att sälja sin bostad är en stor och viktig händelse i livet, därför är det extra viktigt att veta vilka regler som gäller när det kommer till deklarationen av en försäljning – något som närmar sig med stormsteg (2 maj 2024). I denna guide kommer vi att gå igenom allt du behöver veta för att korrekt deklarera försäljningen av din bostad. Vi kommer att beröra hur du räknar ut om du gör en vinst eller förlust, hur stor din vinstskatt blir, samt när du kan skjuta upp betalningen av skatten. Dessutom kommer vi att utforska vad slopad uppskovsränta innebär och avslöja 10 skatteavdrag som du kanske inte känner till. 

Vad är vinstskatt, kapitalvinstskatt och reavinst?

Vid försäljningen av din bostad med vinst måste du betala vinstskatt, även kallat kapitalvinstskatt eller reavinstskatt. Skatten ligger för närvarande på 22 procent av vinsten och du är skyldig att deklarera och betala skatten till Skatteverket (källa inhämtad 2024). Vilka avdrag du kan göra beror på om du har sålt en bostadsrätt eller en fastighet. Det är därför viktigt att förstå skillnaden mellan dessa termer för att kunna deklarera korrekt. 

Beräkna din vinst eller förlust

Nästa steg är att beräkna om du har gjort en vinst eller förlust vid försäljningen av din bostad. För att göra detta behöver du utgå från försäljningspriset och justera det med olika avdrag och eventuellt tidigare uppskov.

Om du har sålt en bostadsrätt drar du av försäljningsutgifter, inköpspris, inköpskostnader, förbättringsutgifter, kapitaltillskott och andel av inre reparationsfond vid försäljningen. För försäljning av hus, villa, ägarlägenhet eller tomt drar du av försäljningsutgifter, inköpspris, inköpskostnader, förbättringsutgifter och återföring av uppskov.

Det är viktigt att komma ihåg att vinstskatten är 22 procent av den beräknade vinsten eller förlusten. Om du har gjort en vinst betalar du skatt på 22 procent av vinstbeloppet, medan en förlust kan ge dig avdrag på 50 procent av förlustbeloppet (källa inhämtad 2024). 

Uppskov på vinstskatt

Om du har sålt din bostad med vinst kan du ansöka om uppskov på vinstskatten. Uppskov innebär att du skjuter upp betalningen av skatten och betalar den vid ett senare tillfälle. För att få uppskov måste du ansöka om det i samband med din deklaration. 

Det är viktigt att komma ihåg att uppskov endast är möjligt att få för privatbostäder och att det finns ett takbelopp för hur mycket uppskov du kan få. För närvarande är takbeloppet 3 miljoner kronor per bostad för avyttringar som har skett från och med den 1 juli 2020 (källa inhämtad 2024). .

Uppskovet kan vara fördelaktigt eftersom du inte behöver betala ränta på uppskovsbeloppet längre. Det är viktigt att notera att reglerna för uppskov kan ändras, så det är alltid bäst att kontrollera de senaste riktlinjerna från Skatteverket.

När ska vinstskatten betalas?

Försäljningen av din bostad ska deklareras året efter att du har skrivit kontraktet. Vinstskatten ska betalas in samma år som du deklarerar. För att undvika kostnadsränta kan du göra en egen inbetalning, även kallad fyllnadsinbetalning, till ditt skattekonto. Oavsett om du har gjort en vinst eller förlust måste du ta upp försäljningen i din inkomstdeklaration. Det är viktigt att du deklarerar din fastighetsförsäljning samma inkomstår som du och köparen skrev under köpekontraktet. Dagen för tillträde till bostaden spelar ingen roll (inkomstår är kalenderåret före året då deklarationen lämnas in).

Kom överens om fastighetsavgiften med köparen

Vid försäljningen av ett hus kan du och köparen komma överens om att köparen ska betala en del av fastighetsavgiften för det året. Detta kan vara en fördelaktig överenskommelse för båda parter, då den som äger fastigheten den 1 januari alltid betalar fastighetsavgift för hela året i samband med deklarationen. Genom att komma överens om detta i samband med försäljningen kan ni undvika eventuella missförstånd och konflikter i framtiden.

Vilka avdrag kan du göra?

När du säljer en bostad har du möjlighet att göra vissa avdrag för försäljningsutgifter och kostnader relaterade till bostaden. Du kan till exempel göra avdrag för mäklararvode, besiktning och homestyling. Dessutom kan du göra avdrag för kostnader som du haft vid köpet av bostaden, såsom lagfart och pantbrev. Det är viktigt att du sparar dina underlag, såsom kvitton och fakturor, för att kunna visa dina kostnader vid behov.

Avdrag vid bostadsförsäljning

När du deklarerar din bostadsförsäljning har du möjlighet att göra olika avdrag för utgifter och kostnader som är relaterade till försäljningen. Här är några av de vanligaste avdragen du kan göra:

  • Mäklararvode: Du kan dra av kostnaden för mäklararvodet vid försäljningen av din bostad.

  • Fotografering: Om du har anlitat en fotograf för att ta bilder på din bostad inför försäljningen kan du göra avdrag för den kostnaden.

  • Styling: Om du har anlitat en stylist för att förbereda din bostad inför försäljningen kan du göra avdrag för den kostnaden.

  • Energideklaration: Kostnaden för energideklarationen kan också dras av vid försäljningen.

  • Besiktning: Om du har låtit genomföra en besiktning av din bostad inför försäljningen kan du göra avdrag för den kostnaden.

  • Försäkring mot dolda fel: Om du har köpt en dolda fel-försäkring inför försäljningen kan du dra av den kostnaden.

  • Grundförbättringar: Om du har gjort förbättringar på din bostad som har ökat dess värde kan du göra avdrag för dessa kostnader.

  • Kostnader för lagfart och pantbrev: Kostnader för lagfart och pantbrev kan också dras av vid försäljningen.

  • Reparationer och underhåll: Om du har gjort reparationer eller genomfört underhåll på din bostad under försäljningsåret eller de fem föregående åren kan du göra avdrag för dessa utgifter.

  • Inköpskostnader: Om du har haft kostnader i samband med köpet av din bostad kan du också göra avdrag för dessa. 

Det är viktigt att spara kvitton och fakturor för alla avdrag du gör eftersom Skatteverket kan begära att få se dem som underlag för din deklaration.