Det finns mycket att tänka på när man ska köpa en fastighet att bebygga. Vad för byggrätt har fastigheten? Vad för eventuella begränsningar av byggrätten finns det? Hur ska man gå tillväga för att få bygglov? Advokat Natalie Comrin på Comrin Advokatbyrå ger dig tips på vad som är viktigt att tänka på.
Innan du köper en fastighet är det viktigt att du kontrollerar om fastigheten ligger inom eller utom detaljplanelagt område. En detaljplan är ett juridiskt bindande dokument där det bland annat regleras vad som får byggas, hur byggnader får utformas, hur höga de får vara och hur nära tomtgränsen man får bygga.
Om fastigheten ligger inom detaljplanelagt område är det viktigt att du som köpare tar del av detaljplanen och därmed de regler och begränsningar som den föreskriver. En begräsning av byggrätten i en detaljplan kan till exempel vara att endast enplanshus får uppföras på fastigheten.
Det finns möjlighet att inom ett detaljplanelagt område beviljas bygglov som avviker från detaljplanen om avvikelsen bedöms som liten och förenlig med planens syfte. Vad som utgör en liten avvikelse får avgöras från fall till fall och bedömningen är restriktiv. Att ha i åtanke är att en ansökan om bygglov som avviker från detaljplan generellt tar längre tid och kostnaden för bygglovshandläggning är högre.
Viktigt att kontrollera hur mark- och vattenområden regleras
Oavsett om fastigheten ligger inom eller utom detaljplanelagt område ska det finnas en översiktsplan. I översiktsplanen regleras hur mark- och vattenområden ska användas och hur den byggda miljön ska utvecklas, användas och bevaras. Översiktsplanen är inte juridiskt bindande, men används för vägledning inför beslut. När detaljplan med byggrätt saknas finns ofta skäl att ta del av översiktsplanen för att kontrollera om kommunen gjort någon bedömning av markens lämplighet för byggnation.
I begränsade områden utanför detaljplanelagt område kan det finnas områdesbestämmelser som reglerar grunddragen i mark- och vattenanvändningen. Till skillnad från detaljplaner ger områdesbestämmelserna ingen byggrätt. Det är vanligt att områdesbestämmelser används på landsbygd där detaljplan saknas, men där det ändå finns ett intresse att kontrollera byggande. Områdesbestämmelser är juridiskt bindande. Som köpare av en fastighet utanför detaljplanelagt område är det viktigt kontrollera att eventuella områdesbestämmelser inte utgör hinder för den tänkta byggnationen.
Det är vanligt att obebyggda tomter utanför detaljplanelagt område säljs med ett förhandsbesked. Ett förhandsbesked är ett beslut från byggnadsnämnden att en viss byggnation är lämplig på sökt plats. Beslutet är bindande vid den kommande bygglovsprövning om ansökan görs inom två år från den dag då förhandsbeskedet vann laga kraft. Ett förhandsbesked är med andra ord en garanti för en byggrätt på fastigheten. Observera dock att ett förhandsbesked är knutet till en viss placering och utformning av en byggnad. Det finns således inga garantier att en annan byggnad med annan placering eller utformning kommer beviljas.
Att köpa en fastighet utan förhandsbesked som ligger utanför detaljplanelagt område avråds generellt från, eftersom det alltid finns en risk att bygglov inte medges. Det kan till exempel vara så att kommunen har för avsikt att detaljplanelägga området i framtiden och därför inte medger bygglov. Däremot om byggnadsnämnden skriftligen bekräftar att det finns möjlighet att bebygga fastigheten med en byggnad, kan det motivera köp utan förhandsbesked utanför detaljplanelagt område.
Glöm inte ta hänsyn till grannarna
Innan du bestämmer dig för att köpa en fastighet är det även en god idé att höra hur grannar ställer sig till dina byggnationsplaner. Berörda grannar har nämligen möjlighet att överklaga bygglovet. Om byggnationen avviker från detaljplan, områdesbestämmelser eller ligger utanför detaljplan och områdesbestämmelser ska berörda grannar höras innan beslut om bygglov fattas. En grannes missnöje kan leda till att processen väsentligt fördröjs. Det finns – under förutsättning att beslut om inhibition inte har fattats – möjlighet att erhålla startbesked och därmed påbörja byggnationen samtidigt som överklagandeprocessen pågår. Dock innebär det att du bygger på egen risk.
Ett generellt tips när det väl är dags att ge in ansökan om bygglov är att du ser till att projekteringen av konstruktionen är färdigställd och lämnar in kompletta handlingar. Om handlingar behöver kompletteras eller justeringar göras i konstruktionsritningar eller dylikt i efterhand innebär det extraarbete och oönskad tidsutdräkt.
Text: Advokat Natalie Comrin, Comrin Advokatbyrå, juridisk expertskribent Bovision
