När man ska köpa bostadsrätt är det få som tänker på om föreningen är klassad som äkta eller oäkta. Men faktum är att skillnaden kan påverka både skatten, bostadens värde och din framtida ekonomi. I samband med att bostadsrättsföreningar fick ett nytt taxeringsvärde hösten 2024 blir frågan mer aktuell än någonsin.
Vad innebär en äkta bostadsrättsförening?
En bostadsrättsförening betraktas som äkta när den huvudsakliga verksamheten är att upplåta bostäder åt sina medlemmar. Skatteverket använder en tumregel: minst 60 procent av intäkterna ska komma från medlemmarnas avgifter och hyror för bostäder, snarare än att bedriva kommersiell verksamhet.
För dig som köper en bostad i en äkta förening innebär det:
Lägre beskattning vid försäljning, eftersom bostaden räknas som privatbostad.
När du säljer din bostad och lämnar en äkta förening betalar du lägre vintskatt (22 procent) Du kan även ansöka om uppskov när du säljer i en äkta förening.Tryggare ekonomi, då föreningen inte är beroende av externa hyresgäster.
Stabilare värdeutveckling, eftersom banker och köpare ser äkta föreningar som mindre riskfyllda.
Möjlighet att få avdragsrätt för låneräntor.
Vad innebär en oäkta bostadsrättsförening?
En förening blir oäkta om en stor del av intäkterna kommer från annat än medlemmarnas boende, exempelvis genom att hyra ut lokaler till företag eller bedriva omfattande kommersiell verksamhet. Här gäller att mer än 40 procent av intäkterna kommer från externa hyresgäster.
Konsekvenserna kan kännas, speciellt när du säljer
När du säljer en bostad i en oäkta bostadsrättsförening beskattas vinsten med 25 procent, och du har inte möjlighet att få uppskov. Dessutom riskerar du att varje år bli beskattad för en bostadsförmån om årsavgiften bedöms vara lägre än bostadens bruksvärde. Precis som i en äkta förening har du dock rätt att göra avdrag för dina låneräntor.
Osäker ekonomi om externa hyresgäster lämnar eller marknaden förändras.
Svårare försäljning, eftersom banker kan vara mer restriktiva med lån till bostäder i oäkta föreningar.
Extra aktuellt i samband med nya taxeringsvärden
Efter att bostadsrättsföreningar fick nya taxeringsvärden hösten 2024 finns nu en risk att Skatteverket omklassificerar vissa föreningar från äkta till oäkta, baserat på de uppdaterade fastighetstaxeringsvärdena. Det man bör vara medveten om är dock att även om en bostadsrättförening inte når nivån på 60 procent så finns där ett skydd för de brf:er som redan är äkta. Ingen omklassificering ska ske om ingen förändring har skett i fastigheten. En förändring kan exempelvis vara att föreningen börjar hyra ut garageplatser till andra än medlemmarna i föreningen eller att juridiska personer tillåts bli medlemmar.
