Bostadsrätt och ägarlägenhet - fördelar och nackdelar

I Sverige är ägandeformen bostadsrätt den som dominerar på bostadsmarknaden när vi köper en lägenhet, men runt om i Europa är ägarlägenheter vanligast. Vi går igenom fördelarna och nackdelarna med respektive ägandeform.

I Sverige är bostadsrätten helt dominerande. Det innebär att man är medlem i en förening och att det egentligen är Bostadsrättsföreningen som äger den fysiska fastigheten. Lägenhetsinnehavaren har bara rätt att nyttja (läs mer om nyttjanderätt). Just det faktum att man inte äger gör det juridiskt möjligt för föreningen att ställa villkor på din lägenhet som påverkar ditt nyttjande och brukande. Det har säkert inte undgått någon att uthyrning av en bostadsrätt är svårt om man inte har speciella skäl och om man vill göra det under längre tid. Många av de ingrepp man vill göra vid renovering måste man också ha bostadsrättsföreningen tillstånd till. En nackdel för bostadsrättsägaren är att man kan bli av med sin nyttjanderätt om föreningen går i konkurs (trots att du själv inte medverkat till denna). 

En villaägare eller ägare av en ägarlägenhet, kan däremot obegränsat hyra ut och renovera (dock krävs bygglov för en del åtgärder på utsidan). Ägarlägenheter är den vanligaste boendeformen i stora delar av Europa. En ägarlägenhet innebär, precis som namnet anger, att man äger sin lägenhet. Den som köper en ägarlägenhet får alltså lagfart. Den betraktas som en egen fastighet och är fast egendom på precis samma sätt som en villa. En bostadsrätt lyder under bostadsrättslagen samt köplagen medan ägarlägenheter enbart lyder under jordabalken. 

Fördelen med bostadsrätt är att det inte tillkommer pantsättningsavgift och lagfartskostnad vilket för fast egendom gör att det tillkommer +2% samt +1,5% på hela köpeskillingen, vilket ger en ökad kostnad på 35.000 kronor per varje miljon i inköpspris (ökad kostnad om totalt +3,5%). Detta skall jämföras med att det totalt tillkommer ca 1.300 kr totalt i överlåtelseavgift (avser kostnad år 2023). En annan fördel är att det är föreningen som bekostar och ombesörjer yttre underhåll samt trapphus och stambyten samt att en förening enklare kan tvinga fram en försäljning och göra bostaden “förverkad” om någon granne missköter sig.

Ägarlägenheter

Fördelar

• Större frihet att göra om i bostaden. Dock måste du såklart ta hänsyn till sådant som till exempel bärande väggar och de gemensamma avloppsstammarna om du vill bygga om.
• Sälj till vem du vill.
• Vid försäljning av en ägarlägenhet har du stor frihet att välja köpare eftersom det inte finns någon utomstående som kan påverka valet av köpare, som det gör vid försäljning av bostadsrätt då bostadsrättsföreningen kan neka köparen medlemskap under vissa förutsättningar. Något att tänka på vid försäljningen är att säljaren måste ha en giltig energideklaration vid överlåtelsen.
• Enklare att hyra ut.
• Eftersom du äger lägenheten har du friheten att hyra ut den när du vill och till vem du vill. Uthyrningen regleras då av lagen om uthyrning av egen bostad.
• Du behöver inte ta hänsyn till en bostadsrättsförenings stadgar och regler. Dock kan samfällighetsföreningen sätta upp vissa regler om exempelvis vad som händer om någon av medlemmarna missköter sig.

Nackdelar

• Lågt intresse för ägarlägenheter.
• Det låga intresset för boendeformen gör att det kan bli svårare att sälja en ägarlägenhet än en bostadsrätt.
• Skötsel av samfällighet och gemensamhetsanläggning.
• Precis som i alla fastigheter med delade utrymmen så kan ett problem med ägarlägenheter vara att skötseln av de gemensamma anläggningarna och utrymmena blir eftersatt. Är du intresserad av att köpa en ägarlägenhet ska du alltså även kolla de gemensamma utrymmena och hur de är omskötta för att undvika otrevliga överraskningar.
• Högre kostnader vid köp och inteckning.
• Köper du en ägarlägenhet kommer du att utöver köpeskillingen behöva betala en stämpelskatt när du ansöker om lagfart för ägarlägenhetsfastigheten. Dessutom måste du betala stämpelskatt om du vill ansöka om en inteckning av lägenheten för att kunna pantsätta den. Ofta tar även bostadsrättsföreningar ut både överlåtelseavgift och pantsättningsavgift men dessa är i regel mycket billigare än stämpelskatten.

Bostadsrätter

Fördelar

• Lägre kostnad vid köp (enbart överlåtelseavgift om ca 1.300 kr totalt)
• Föreningen sparar till och bekostar renoveringar (yttre “fond”)
• Man delar på gemensamma kostnader
• Lättare att bli av med misskötsamma grannar

Nackdelar

• Föreningen kan besluta om regler för bostaden
• Föreningens ekonomi påverkar din ekonomi (svårare att påverka för enskild lägenhetsinnehavare)
• Föreningen avgör om, när och hur länge du får hyra ut
• I värsta fall riskerar man bli av med bostaden (om det är för många som missköter sig ekonomiskt och föreningen går i konkurs)

 

Ägarlägenhet vs bostadsrätt

Men vad skiljer egentligen en ägarlägenhet från en bostadsrätt? Den grundläggande skillnaden mellan en bostadsrätt och en ägarlägenhet är att du som köper en bostadsrätt bara har köpt rätten att bo i bostaden, medan du som köper en ägarlägenhet äger den fullt ut och har lagfart på den. Det gör att du till exempel inte är styrd av en bostadsrättsförenings stadgar och regler. Dessutom har du större frihet att göra om i ditt boende.

En annan skillnad är att en bostadsrätt räknas som lös egendom och regleras av bostadsrättslagen och köplagen, medan en ägarlägenhet räknas som fast egendom och regleras av bland annat jordabalken. Detta gör till exempel att pantsättning av ägarlägenheter fungerar på samma sätt som pantsättningen av en fastighet och att du har friheten att överlåta och hyra ut lägenheten när du vill och till vem du vill.

Ägarlägenhet lån

När du ska låna till ägarlägenhet fungerar det på samma sätt som att ansöka om bolån för fastighet eller småhus. Utöver köpeskillingen behöver du tänka på tillkommande kostnader som stämpelskatt när du ansöker om lagfart för ägarlägenhetsfastigheten.

Ägarlägenheter i Sverige och i övriga Europa

Boendeformen infördes år 2009 i Sverige, med tanken att bredda utbudet av bostäder på den svenska marknaden. Dock har intresset för ägarlägenheter hittills varit lågt. Däremot har boendeformen en självklar plats på bostadsmarknaden både i våra nordiska grannländer Finland, Norge och Danmark och i övriga Europa.

Hur bildas ägarlägenheter?

Ägarlägenhetsfastigheter bildas genom att lantmäteriet för en förrättning. Då bestämmer de bland annat hur ägarlägenheterna ska avgränsas och vilka delar av fastigheten som ska inrymma lägenheterna som ska vara gemensam egendom, exempelvis marken som byggnaden står på, yttertak, hissar, trapphus, fasader och stamledningar. Vid förrättningen bestäms det också hur underhållskostnaderna för gemensamma utrymmen och anläggningar ska fördelas mellan lägenhetsägarna. Kostnadsfördelningen beror på hur mycket medlemmarna förväntas använda de gemensamma egendomarna och kan därför variera mellan olika lägenheter.

För att administrera betalningar och se till att underhåll genomförs bildas i de flesta fall en samfällighetsförening. Denna förvaltar då de gemensamma utrymmena, som utgör en samfällighet, och de gemensamma anläggningarna, som utgör en eller flera gemensamhetsanläggningar.

Krav för att bilda ägarlägenheter

Det finns ett antal krav som måste vara uppfyllda för att kunna bilda ägarlägenheter. Ett krav är att det efter bildandet måste finnas minst tre ägarlägenheter i huset. Lägenheterna måste dessutom ligga i en sammanhållen enhet. Ett annat krav är att lägenheterna inte får ha utnyttjats som bostäder under de senaste åtta åren. Detta då tanken inte är att omvandla befintliga bostads- eller hyresrätter till ägarlägenheter. Istället kan ägarlägenheter bildas vid nyproduktion eller vid ombyggnad av till exempel kontorslokaler, lagerlokaler eller vindsförråd. Det finns också ett krav på att det endast får vara en enda bostad i varje ägarlägenhetsfastighet.