Besittningsskydd ger hyresgäster rätt att bo kvar i sin bostad trots uppsägning från hyresvärden. Men skyddet gäller inte i alla situationer, särskilt inte vid andrahandsuthyrning eller privatuthyrning. Här går vi igenom vad som gäller enligt hyreslagen och när undantag kan göras.
Besittningsrätt är ett av de viktigaste skydden för dig som bor i hyresrätt. Den reglerar din rätt att bo kvar även om hyresvärden vill säga upp avtalet och fungerar som ett skydd mot uppsägningar utan saklig grund. Men hur starkt skyddet är, eller om det gäller alls, beror på hur och vem du hyr bostaden av.
När får man besittningsskydd som hyresgäst?
Som huvudregel har en hyresgäst besittningsskydd från första dagen med ett förstahandskontrakt. Skyddet innebär att du har rätt att bo kvar så länge du följer villkoren för hyresavtalet, till exempel att hyran betalas i tid och att bostaden används korrekt. För bostadshyresgäster är detta skydd starkt, enligt 12 kap. jordabalken (hyreslagen), och gäller oavsett om avtalet är tillsvidare eller tidsbegränsat, så länge det inte finns särskilda skäl för att det inte ska gälla.
Vad gäller vid andrahandsuthyrning?
Vid andrahandsuthyrning gäller andra regler. Du som hyr i andrahand får besittningsskydd först efter att ha hyrt bostaden i mer än två år i följd och det ska ha funnits ett godkännande från hyresvärden eller hyresnämnden. När skyddet väl träder in kan du ha rätt att få eventuell uppsägning prövad av hyresnämnden. Det är dock viktigt att uthyrningen sker enligt hyreslagens regler och inte enligt privatuthyrningslagen för att besittningsskyddet ska gälla.
Vad gäller vid hyra av bostadsrätt, villa eller rum i privatbostad?
När en privatperson hyr ut sin egen bostad, exempelvis en villa eller bostadsrätt, omfattas uthyrningen av privatuthyrningslagen. Enligt denna lag har hyresgästen inte besittningsskydd, vilket innebär att hyresvärden kan säga upp avtalet utan att du har rätt att bo kvar. Om du hyr ett rum i hyresvärdens bostad räknas det som ett inneboendeförhållande. I sådana fall finns inget besittningsskydd om hyresvärden själv bor i bostaden.
Har man besittningsskydd vid hyra av fritidshus?
Om du hyr ett fritidshus för fritidsändamål gäller inte besittningsskyddet enligt hyreslagen. Men om fritidshuset används för stadigvarande boende och hyresförhållandet varar längre än nio månader, kan du få besittningsskydd förutsatt att uthyrningen sker enligt hyreslagen. Vid uthyrning enligt privatuthyrningslagen, vilket ofta är fallet när privatpersoner hyr ut fritidshus, gäller inte något besittningsskydd.
När kan besittningsskyddet brytas?
Även om besittningsskyddet är starkt är det inte absolut. En hyresvärd har rätt att säga upp hyresavtalet om det finns så kallade sakliga skäl. Om du som hyresgäst motsätter dig uppsägningen prövas ärendet vanligtvis i hyresnämnden.
Exempel på skäl som kan bryta besittningsskyddet:
- Hyran har inte betalats, eller betalats för sent.
- Hyresgästen har stört grannar.
- Hyresgästen har på annat sätt misskött sig.
- Huset ska rivas eller byggas om i större omfattning.
- Hyresvärden behöver bostaden för eget bruk eller planerar att sälja den.
Vid tvist gör hyresnämnden en helhetsbedömning där både hyresvärdens behov och hyresgästens rätt till trygghet vägs in. I vissa fall kan hyresgästen ha rätt till ersättning, särskilt vid uppsägning av lokalhyresavtal.
Kan besittningsskyddet avtalas bort?
Ja, det är möjligt att avtala bort besittningsskyddet. Ett sådant avtal måste vanligtvis vara skriftligt och godkännas av hyresnämnden. Det finns dock undantag, exempelvis vid uthyrning enligt privatuthyrningslagen, då behövs inget godkännande. Ett vanligt exempel på när skyddet avtalas bort är vid tillfälliga förstahandskontrakt, till exempel om du hyr en bostad som ska rivas eller renoveras.
