Det är inte bara hyresgäster som kan vräkas, även bostadsrättshavare riskerar att förlora sin bostad. Processen kallas för förverkande och är mer komplicerad än för hyresgäster, men resultatet blir detsamma: man tvingas flytta.
Trygghetsfrågan i boendemiljöer har blivit allt viktigare. En lagändring 2024 gör det enklare att vräka hyresgäster som begår brott, och nu diskuteras det om samma regler borde gälla bostadsrätter. Enligt Sveriges Bostadsrättsrapport 2025 (SBC) vill 64 procent av bostadsrättsägarna se en sådan förändring.
Men vad gäller egentligen redan idag? Kan en bostadsrättshavare bli vräkt? Svaret är ja, men processen skiljer sig en hel del från den som gäller för hyresgäster.
Förverkande – bostadsrättens motsvarighet till vräkning
En bostadsrättshavare blir inte vräkt i juridisk mening. Istället talar man om förverkande av nyttjanderätten. Det innebär att bostadsrättshavaren förlorar rätten att bo i bostaden och måste flytta. Därefter säljs bostadsrätten, ibland genom en tvångsförsäljning via Kronofogden. Det finns även tillfällen där man kan komma överens om försäljning via mäklare istället.
Förverkande är en mycket ingripande åtgärd och sker bara om bostadsrättshavaren allvarligt har åsidosatt sina skyldigheter gentemot föreningen eller brutit mot lagen.
När kan en bostadsrätt förverkas?
Bostadsrättslagen listar flera situationer där nyttjanderätten kan gå förlorad. Några exempel är:
Utebliven betalning – om du inte betalar årsavgiften i tid kan det leda till förverkande.
Otillåten andrahandsuthyrning – om du hyr ut utan föreningens samtycke.
Störningar – till exempel återkommande fester, hög musik eller annat som påverkar grannarnas boendemiljö.
Vanvård – om bostaden försummas så att den förstörs eller blir ohälsosam.
Vägrat tillträde – om du inte låter föreningen komma in i lägenheten när det finns giltiga skäl.
Brottslig verksamhet – om bostaden används för brott, som narkotikahandel eller annan kriminalitet.
Så går processen till vid vräkning
Att förverka en bostadsrätt är inte något som kan ske över en natt. Föreningen måste följa en rad formella steg:
Varningsbrev (rättelseanmaning):
Föreningen skickar ett skriftligt brev till bostadsrättshavaren där det framgår vad som är fel och vad som måste rättas till.
Socialtjänsten underrättas (vid störningar):
Om det handlar om störande beteende måste även socialtjänsten informeras innan uppsägning sker.
Uppsägning och prövning i domstol:
Om problemet kvarstår kan föreningen säga upp bostadsrätten till förverkande. Men det är viktigt att komma ihåg att bostadsrättshavaren alltid kan bestrida en uppsägning. Det händer att föreningar säger upp medlemmar utan att det egentligen finns skäl, till exempel om en inneboende felaktigt uppfattas som en otillåten andrahandsuthyrning. I sådana fall måste frågan prövas i tingsrätten, och först när domen vunnit laga kraft kan en tvångsförsäljning verkställas.
Tvångsförsäljning via Kronofogden:
Om domstolen går på föreningens linje säljs bostadsrätten på auktion genom Kronofogden. Föreningen och bostadsrättshavaren kan ibland komma överens om en försäljning via mäklare istället.
Vem får pengarna vid tvångsförsäljning av bostadsrätt?
När en bostadsrätt säljs på auktion via Kronofogden är det inte föreningen som automatiskt tar över bostaden. Istället säljs den på öppna marknaden till högstbjudande, precis som vid en vanlig försäljning. Pengarna från försäljningen används sedan i en bestämd ordning:
Kronofogden drar av sina kostnader för försäljningen.
Föreningen får betalt för eventuella obetalda avgifter och andra skulder till föreningen.
Eventuella andra fordringsägare, som banker eller kreditinstitut, får sitt.
Det som blir över går till bostadsrättshavaren.
Vanliga tvister om andrahandsuthyrning
En av de vanligaste orsakerna till uppsägning är just otillåten andrahandsuthyrning. Här finns det dock viktiga regler som skyddar bostadsrättshavaren. Om föreningen vill säga upp någon för att ha hyrt ut utan tillstånd måste den inom två månader från det att uthyrningen upptäckts skicka en rättelseanmaning. Görs inte detta inom tidsfristen förlorar föreningen sin rätt att säga upp bostadsrätten på den grunden.
Det innebär att föreningar måste agera snabbt och korrekt, och att bostadsrättshavare inte behöver acceptera en uppsägning som bygger på formella misstag eller felaktiga tolkningar.
Skillnaden mot hyresrätt
En viktig skillnad är att hyresgäster kan vräkas relativt snabbt via hyresnämnden. För bostadsrätter är skyddet starkare och processen mer juridiskt komplex. Det beror på att bostadsrätten är en form av ägande. Man äger inte själva lägenheten, men rätten att bo där är en tillgång som har ett ekonomiskt värde. Därför krävs alltid en domstolsprövning innan nyttjanderätten kan förverkas.
Hur vanligt är det?
Att en bostadsrättshavare faktiskt blir avhyst är relativt ovanligt. Processen är både tidskrävande och resurskrävande för föreningen, och många konflikter löses innan det går så långt. Men möjligheten finns, och det är därför viktigt för både föreningar och bostadsrättsägare att känna till reglerna.
Det händer att bostadsrättsföreningar säger upp en medlem utan att det finns tillräckliga skäl. Som bostadsrättshavare har du rätt att bestrida uppsägningen. Det är därför viktigt att inte acceptera en uppsägning som känns felaktig. Spara all skriftlig kommunikation med föreningen, och ta juridisk rådgivning om du är osäker på dina rättigheter.