Vi nordbor lever mörkt och kallt stora delar av året. Därför är det inte konstigt att vi reser mest av européerna i jakt på värmen, solen, ljuset och avkopplande strandliv. Vi har därför gjort en utförlig guide i tre delar till dig som funderar på att köpa bostad i Spanien.
Steg 7 - Skriv kontrakt
Betala inga onödiga avgifter i förväg, skriv inga förhandsavtal
Det är inte ovanligt att vissa mäklare erbjuder att ta bort annonsen mot att man skriver ett förhandsavtal. Seriösa mäklare låter dig fundera, hjälper dig med förhandling och därefter skriva ett kontrakt när du är överens med säljaren. Det finns ingen vinning i att betala något innan kontrakt då bostäder oftast har flera mäklare inblandade.
Köpekontraktet
När säljare och köpare är överens om pris och tillträde så skrivs kontrakt. Samtidigt betalas handpenning till mäklaren eller advokaten (helst det sistnämnda), vanligen 10% precis som “hemma” men det går att förhandla om. När kontraktet är undertecknat så blir det ett så kallat privat kontrakt (läs om skillnad i nästa avsnitt).
Om ni har kommit överens om eventuella inventarier (vitvaror etc) som ska ingå behöver avtalet bekräftas av en Notarius Publicus för att det ska bli ett så kallat offentligt kontrakt. Detta sker när bostaden officiellt övergår i din ägo och registreras i fastighetsregistret.
Köpekontraktet - från privat till offentligt kontrakt
Under den tiden som förflyter mellan det privata och offentliga kontraktet är inte handpenningen skyddad i lag eller av försäkringar, vilket gör att du kan förlora den om säljaren hamnar på obestånd eller om bostaden blir utmätt. Det är medverkan av Notarius Publicus (notarie utsedd av staten) som gör att avtalet går från privat till offentligt.
Den försiktige köparen bör skriva kontrakt och boka Notarius Publicus på samma dag och även göra denna dag till tillträdesdagen. Det kräver dock övertalning och förberedelser, men i gengäld kan ni genomföra affären vid ett tillfälle istället för två.
Kostnad
Utöver vad bostaden kostar så tillkommer avgifter och skatter som kan variera något mellan olika regioner. Det handlar om motsvarighet till stämpelskatt, dokumentskatt, kostnad för Notarius Publicus samt ev advokatkostnader. Man bör räkna med ca 10-15% av köpeskillingen som tillkommer. Begär att få dessa kostnader specificerade i förväg.
Anlita advokat
Att ta sig igenom en bostadsaffär på egen hand utomlands, utan att kunna språket är ingen god idé. En advokat kostar visserligen några tusen, men de går igenom ägarförhållanden, bygglov på huvudbyggnad och ev tillbyggnader etc för att du skall slippa otrevliga överraskningar efter tillträdet. Detta gäller oavsett hur man finansierar köpet.
Steg 8 - Inför tillträdet
Förbered avtal och abonnemang
Har ni blivit stolta ägare av er nya semesterbostad är det bara att gratulera! Nu kan du börja drömma och planera! Det är, precis som i Sverige, nödvändigt att i god tid starta olika abonnemang inför inflyttningsdagen. Det är även viktigt att förbereda autogiro för löpande räkningar i samarbete med din bank (det är inte att rekommendera att betala räkningarna en och en, många leverantörer arbetar ännu inte så digitalt som man kan önska). Checklista (det nödvändigaste):
- El-abonnemang
- Vatten och sopor (i vissa regioner är detta två olika företag i vissa ett)
- Internet
- Föreningsavgift (alternativt skötselavgifter för fristående hus)
- Fastighetsskatt
- Försäkring (fråga banken om råd)
Några dagar innan själva tillträdet är det bra att be notarien om en lista på alla dokument. Skulle något saknas är det lättare att se det i förväg än när du är på plats. Kontrollera även att allt är översatt och korrekt (om du begärt översättning).
Har ni avtalat om annat som ska ingå?
Om ni har kommit överens med säljaren om att vissa vitvaror, annan elektronik eller möbler ska ingå i köpet är det viktigt att få gå igenom att de är kvarlämnade i bostaden. Om du köpt en nyproduktion så besök bostaden så att allt ni har avtalat stämmer överens i verkligheten. Gå noggrant igenom så att ni fått rätt materialval samt att inget har skadats under byggprocessen.
Missa inte reglerna i bostadsföreningen
Många planerar mindre eller större renoveringar efter tillträdet. I stadgar i ägarföreningen står det förhållningsregler såsom betalning av avgifter men även avtalade förhållningsregler. Detta kan t.ex. vara att renovering under semestermånaderna inte är tillåtna i vissa föreningar, hur länge man kan ha fest på balkonger och terrasser etc. Checka av vad som gäller så blir din/er tid i nya boendet trivsammare och grannsämjan god.
Steg 9 - Upprätta spanskt testamente
I Spanien finns inte de arvsregler som vi har i Sverige, en man ärver inte per automatik sin frus tillgångar. Nedan angivna argument borde vara övertygande om att upprätta ett testamente hos Notarius Publicus (tar maximalt 1,25 timmar):
- Säkerställa ett arvskifte i enlighet med svensk lag och undvika tolkningstvivel i Spanien
- Tillgångar som regleras i spanskt testamente för arvskiftet i Spanien mycket lättare och billigare för arvtagarna.
Sammanfattningsvis finns det enbart positiva konsekvenser av att vara förutseende och upprätta ett officiellt testamente, ingen behöver förvara ett dokument eller komma ihåg dess innehåll. Notarius Publicus ser till att den sista viljan efterlevs, utan detta dokument är det inte lätt att navigera i Spansk juridik, på spanska.
Steg 10 - Tillträdet
Tillträdesdagen
I Spanien är det inte självklart att din bostad kommer vara flyttstädad när du ska flytta in. Detta är något du måste förhandla om. Det kan vara en fördel att få avdrag på köpeskillingen mot att du själv städar eller hyr in städbolag. Om ni har kommit överens om att bostaden ska vara flyttstädad är det att rekommendera att köpare/säljare träffas i bostaden och går husesyn innan säljare, köpare samt eventuellt mäklaren följer med till Notarius Publicus för att upprätta den sista handlingen för köpets genomförande: Köpebrevet.
Hos Notarius Publicus sker det officiella tillträdet. Köpare betalar köpeskilling minus handpenning. Eventuella kostnader för att lösa befintliga lån eller skulder (skatt, el, vatten, föreningsavgifter) räknas av från detta belopp. I det fall säljaren inte är bosatt i Spanien ska 3% av köpeskillingen dras av. Denna summa ska du som köpare deponera hos spanska skatteverket (som garanti att säljaren betalar sin reavinstskatt). När säljare redovisar deklaration och betald skatt kan säljaren begära det som är över.
Sist men inte minst, se till att få alla nycklar till bostaden!
