Det är inte endast i fall där det förekommer fysiska dolda fel i fastigheten som en köpare kan göra gällande felpåföljd, utan så kan även ske om det föreligger rättsliga fel eller rådighetsfel. I den här artikeln ska vi ägna oss åt rådighetsfel.
Vad är ett rådighetsfel?
Rådighetsfel innebär att köparen av en fastighet på grund av ett myndighetsbeslut inte kan använda fastigheten på det sätt han eller hon tänkt sig då den köptes. Utgångspunkten vid köp av fastighet är att du som köpare har full rådighet över fastigheten, med undantag för de begränsningar som följer av lag. Om det trots detta skulle visa sig att din rådighet begränsas kan det röra sig om ett rådighetsfel. För att ett rådighetsfel ska anses föreligga krävs att vissa omständigheter är uppfyllda.
För det första måste det röra sig om ett beslut från en myndighet gällande fastigheten. Huvudregeln är att beslutet ska ta sikte på just din fastighet eller en viss grupp av fastigheter där din fastighet är inräknad, men även mer generella beslut kan innefattas. Som exempel kan nämnas att beslut om planbesked, vilka är mer allmänt hållna, inte utgör grund för ett rådighetsfel. Däremot kan en detaljplan med begränsad räckvidd göra det.
Ett tydligt exempel på vilket typ av beslut som skulle kunna begränsa rådigheten är om du köpt en fastighet, vilken sålts som en bostadsfastighet, och det senare visar sig att fastigheten på grund av ett beslut från myndighet inte får användas för bostadsändamål.
Vad som i lagens mening utgör rådighetsfel ska inte sammanblandas med andra begränsningar av rådigheten. Begränsningar som beror på avtal gällande exempelvis nyttjanderätter eller servitut utgör i stället rättsliga fel. Dessa typer av begränsningar kan givetvis även de angripas och leda till samma påföljder som vid rådighetsfel.
För det andra måste beslutet ha funnits när köpekontraktet undertecknades. Ett visst utrymme för undantag finns under förutsättningen ”att beslut om rådighetsinskränkning ska komma att fattas inom den närmaste tiden efter köpet” (NJA 1994 s. 85). Enligt huvudregeln ska det dock inte röra sig om beslut som tillkommit i efterhand.
För det tredje måste felet vara relevant. Så är fallet om felet kan leda till någon påföljd. För att det ska vara relevant får du som köpare dels inte ha insett eller ha bort inse att en rådighetsinskränkning fanns vid köpet. Vidare måste det ha funnits fog att utgå från att full rådighet skulle föreligga. Du som köpare har ingen undersökningsplikt gällande rådighetsfel, men det går inte heller att bortse från eventuella misstankar vid den fysiska undersökningen eller avtalsförhandlingarna vid köpet. Om det skulle uppstå tvist om vad du som köpare insåg eller borde ha insett vid köpet är det säljaren som har bevisbördan.
Vad ska man göra vid ett rådighetsfel?
Om du har köpt en fastighet och upptäcker fel är det – oavsett feltyp – viktigt att du snarast kontaktar säljaren (inte mäklaren) och informerar denna om felet, s.k. reklamation. Det finns inga formkrav för hur en reklamation ska se ut. Det viktiga är att det tydligt framgår vilket eller vilka fel som föreligger. En reklamation ska göras inom skälig tid från det att man upptäckt eller bort upptäcka felet. I praxis godtas generellt en reklamationstid om två månader. Konsekvensen av en för sen reklamation är att köparen förlorar sin rätt att göra gällande felet.
Vid förekomst av rådighetsfel är det viktigt att en noggrann granskning av kontraktshandlingarna och myndighetsbeslut som begränsar rådigheten utförs. Det är inte ovanligt att parterna inte kommer överens och då är det ofta ovärderligt att ha en duktig fastighetsjurist till hjälp, särskilt om rättsliga åtgärder behöver vidtas. En fastighetsjurist kan hjälpa till med avtals- och beslutsgranskningen för felbedömningen, utreda vilken påföljd som kan bli aktuell samt bevisvärdering. En värderingsman eller mäklare bör även anlitas för att bedöma felvärdet.
Vad kan påföljderna bli?
Om felet är väsentligt finns det en möjlighet att häva köpet. Felets väsentlighet måste bedömas mot bakgrund av dess övergripande betydelse. Flera aspekter ska läggas samman för att bedöma om felet är av väsentligt. Generellt kan sägas att ett fel anses vara väsentligt om den huvudsakliga nyttan som köparen kunnat förvänta sig inte uppfylls. För att inte förlora sin rätt att häva köpet måste hävningen göras gällande inom ett år. Så är dock inte fallet om säljaren har varit grovt vårdslös eller handlar i strid mot tro och heder.
Du som köpare av en fastighet som är behäftad med fel har rätt att – som alternativ påföljd till hävning – begära prisavdrag. Ett prisavdrag ska utgöra skillnaden mellan fastighetens värde i felaktigt och felfritt skick. Ofta beräknas ett prisavdrag med utgångspunkt i vad det kostar att sätta fastigheten i avtalsenligt skick. Det är dock inte alltid möjligt att göra en sådan bedömning vid ett rådighetsfel, varför det ofta blir fråga om rena marknadsvärdesbedömningar.
Både hävning och avdrag på köpeskillingen kan kombineras med skadestånd. Skadestånd kan utfås för de faktiska kostnader du haft som inte kan ersättas genom hävning eller prisavdrag.
Text: Advokat Natalie Comrin och jur stud. biträde Nan Renström, Comrin Advokatbyrå
