En fastighet kan vara behäftad med tre typer av fel – rättsliga fel, rådighetsfel och faktiska fel. Den här artikeln kommer att behandla faktiska fel och hur långt köparens undersökningsplikt sträcker sig.
Varken vid rättsliga fel eller rådighetsfel har köparen någon undersökningsplikt. Annat är fallet när det gäller faktiska fel. Faktiska fel handlar om sådant som främst har att göra med fastighetens fysiska skick.
Detta kan innebära antingen att fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller att den avviker från vad köparen har anledning att förvänta sig.
Avvikelser från vad som följer av avtalet
När man köper eller säljer en fastighet är det viktigt att man är väl insatt i vad som har avtalats och lämnar de upplysningar som en köpare behöver känna till. Otydlighet och muntliga överenskommelser kan senare medföra bevis-svårigheter om det skulle visa sig att fastigheten är felaktig. Därför är det viktigt att vara tydlig redan från början för att undvika en framtida tvist.
Av avtalet kan följa att fastigheten har en viss positiv egenskap (till exempel ”elen är indragen nyligen”) eller att den saknar en negativ egenskap (exempelvis ”byggnaden har inga fuktskador”).
Avtalet kan omfatta både skriftliga och muntliga utfästelser (alltså löften eller garantier), men även andra handlingar, såsom annonser, kan räknas som en del av avtalet.
Dolda fel
Om fastigheten avviker från vad man normalt kan förvänta sig brukar man tala om så kallade dolda fel. Dolda fel kan vara sådant som undermåligt vatten, mögel, elfel, skadedjur eller fel i konstruktionen av en byggnad. Eftersom inget avtal finns att basera bedömningen på i detta fall, får istället en objektiv bedömning göras av vilket skick köparen rimligen kan kräva hos fastigheten. Här måste en jämförelse göras med fastigheter i liknande skick och med byggnader i liknande ålder. Ju äldre byggnaderna på fastigheten är, desto lägre krav kan ställas på skicket.
För att en köpare ska kunna nå framgång med att visa att ett fel är dolt är det viktigt att den uppfyller sin undersökningsplikt, som behandlas närmare här nedan.
Undersökningsplikten
Vid köp av en fastighet är det viktigt att köparen ser till att en grundlig undersökning vidtas för att uppfylla sin undersökningsplikt. Annars kan köparen gå miste om rätt till ersättning för fel. Det är nämligen så att om felet hade kunnat upptäckas av en fackman vid en besiktning kan det inte göras gällande som dolt fel och ingen ersättning utgår till köparen. Säljaren har med andra ord ansvar för dolda fel och köparen för upptäckbara fel.
Hur noggrann undersökning som behöver utföras för att den ska anses tillräcklig beror på fastighetens skick, egenskaper hos liknande fastigheter eller på omständigheter vid köpet.
Den normala undersökningsplikten innefattar sådant som kan uppfattas direkt med hjälp av sinnesintrycken. Även otillgängliga utrymmen behöver undersökas, såsom kryputrymmen under en byggnad eller ett tak täckt med snö. Ingrepp i byggnader eller mark ska dock inte behöva göras för att hitta sådana fel som kan finnas inuti väggar eller rör.
Om det finns tecken på fel, som exempelvis dålig lukt, utökas undersökningsplikten, och en mer grundlig undersökning behöver utföras. Det samma gäller om en säljare har uttalat en varning om fastighetens skick.
Om säljaren har lämnat en garanti eller ett löfte avseende en egenskap hos fastigheten minskar köparens undersökningsplikt när det gäller just den delen. Undersökningsplikten kan även falla bort helt och hållet om säljaren har lämnat en specifik uppgift om fastighetens skick (exempelvis ”vattnet är utmärkt!”).
Man kan ha nytta av att anlita en besiktningsman för att undersöka fastigheten innan köp. Om fastigheten har ett fel som kunde ha upptäckts av en tillräckligt kunnig person anses det nämligen inte vara ett dolt fel. Köparen är dock fortfarande ansvarig om besiktningsmannen har varit slarvig och felet är sådant att en tillräckligt kunnig lekman borde ha kunnat upptäcka det.
Om en fastighet anses vara behäftad med fel har köparen rätt till prisavdrag eller hävning av köpet om felet är av väsentlig betydelse för köparen. Om säljaren exempelvis har lämnat oriktiga uppgifter eller undanhållit viktig information kan denne även bli skadeståndsskyldig. Reklamation måste ske inom skälig tid efter att felet borde ha upptäckts.
Denna artikel är ett samarbete med Comrin Advokatbyrå
