Många som letar bostad utomlands väljer att anlita en köpmäklare. Men vad innebär det egentligen? Hur skiljer sig en köpmäklare från en vanlig säljmäklare, och vad bör du tänka på innan du anlitar en? Det reder vi ut i denna guide.
Vad är en köpmäklare?
En köpmäklare är en mäklare som företräder dig som köpare i en bostadsaffär. I Sverige är det vanligast att mäklaren jobbar på uppdrag av säljaren, men utomlands är det vanligt att du som köpare har en egen mäklare som arbetar helt utifrån dina behov och önskemål.
Köpmäklaren kan fungerar både som din rådgivare och förhandlare. De hjälper till att förenkla processen, hitta relevanta objekt, koordinera visningar och förhandla fram bästa möjliga pris och villkor. Målet är att du som köpare ska känna dig trygg och informerad genom hela köpet, särskilt i de länder där språk, lagar och rutiner skiljer sig från Sverige.
Hur arbetar en köpmäklare?
Genom att anlita en köpmäklare får du en professionell partner vid din sida från start till mål. Arbetssättet kan variera något beroende på land, men grundprincipen är densamma:
1. Behovsanalys
Först görs en genomgång av dina preferenser: vilken typ av bostad du söker, i vilket område, hur stor den ska vara och vilken budget du har. Detta ligger till grund för hela sökprocessen.
2. Urval och presentation
Köpmäklaren handplockar objekt som matchar dina önskemål. I många länder, till exempel Spanien och Portugal, kan samma bostad ligga ute hos flera mäklare. Därför är det särskilt värdefullt att ha en köpmäklare som samlar och kvalitetssäkrar urvalet åt dig.
3. Visningar och rådgivning
Mäklaren bokar visningar och följer med dig eller representerar dig om du inte är på plats. Du får professionell input om bostadens skick, prisnivå, områdets potential och viktiga detaljer som kan påverka ditt köpbeslut.
4. Förhandling
Köpmäklare kan även hjälpa dig med förhandling och villkor. Till skillnad från en säljmäklare, som primärt har till uppgift att jobba utifrån de mål som gemensamt sätts tillsammans med säljaren, kan köpmäklaren fokusera fullt ut på att ge dig bästa möjliga villkor.
5. Juridik, kontrakt och tillträde
När du hittat rätt bostad guidar köpmäklaren dig genom alla juridiska steg, från köpekontrakt och handpenning till tillträde och ägarbyte. I vissa länder, exempelvis Spanien, är det notarien som har det juridiska ansvaret för att affären är lagenlig.
Notariens roll
Utomlands är oftast notarien en nyckelperson i köpprocessen. Den juridiska kontrollen ligger här inte hos mäklaren som i Sverige, utan hos notarien. De kontrollerar att fastigheten är skuldfri, att avtalen är korrekta och att båda parter förstått innehållet. Det är vanligt att både köpare och säljare har egna ombud för att bevaka sina intressen.
Vad är skillnaden mellan en köpmäklare och en säljmäklare?
I Sverige är de allra flesta mäklare säljmäklare. Det innebär att de jobbar på uppdrag av säljaren och de sätter tillsammans upp ett eller flera gemensamma mål för försäljningen. Säljmäklaren tar då hänsyn till säljarens intressen som exempelvis skulle kunna vara att de vill sälja bostaden så snabbt som möjligt eller till bästa möjliga pris.
Utomlands är det vanligare med köpmäklare. Det är normalt att du som vill köpa bostad utomlands anlitar en egen mäklare som representerar dina intressen. I Sverige är detta en relativt ovanlig företeelse, men utomlands kan det vara avgörande för att affären ska gå smidigt till.
Vad kostar det att anlita en köpmäklare?
En vanlig missuppfattning är att det är dyrt att anlita en köpmäklare. Men i både Spanien och Portugal är det i de flesta fall säljaren som betalar hela mäklararvodet, även för köparens mäklare.
– Detta är standardpraxis i Spanien, och det gäller även för bostadsaffärer i populära områden som Marbella, Fuengirola och Nerja, berättar Karla Aceituno, franchisetagare och utbildad utlandsmäklare på Svensk Fastighetsförmedling på Costa del Sol.
– Om vi skulle samarbeta med en annan byrå där köparens mäklare följer med kunden till vår bostad, delar vi på arvodet från säljaren, fortsätter hon.
Samma gäller i Portugal:
– I Portugal är det säljaren som står för mäklararvodet. Arvodet delas mellan listing agent (den mäklare som publicerar objektet) och buyers agent (den mäklare som representerar köparen). Vi arbetar alltså med en så kallad “split”, vilket innebär att om en annan mäklare förmedlar en köpare till ett objekt jag har listat, så delas arvodet 50/50 mellan oss, berättar Lee Treble-Read, fastighetsmäklare på SkandiaMäklarna i Algarve.
– Det är också anledningen till att procentsatsen ofta kan vara högre än vad man är van vid från exempelvis Sverige, tillägger hon.
Det kan dock finnas undantag. Till exempel om köparen själv anlitar en mäklare för mer omfattande hjälp genom hela processen, inklusive förhandling, rådgivning och juridik. I sådana fall kan ett separat arvode förekomma. Det är därför viktigt att klargöra kostnadsupplägget i förväg.
Att tänka på när du väljer köpmäklare
Eftersom samma objekt kan listas av flera mäklare, i bland annat Spanien och Portugal, behöver du inte jaga runt bland olika kontakter. Din köpmäklare har ofta tillgång till hela marknaden via så kallade MLS-system, samarbetsplattformar mellan mäklare. Men det finns några saker att tänka på:
Exklusivitet och kundbindning
I vissa fall kan du bli knuten till en viss mäklare, exempelvis genom ett exklusivt avtal eller om mäklaren representerar en specifik fastighetsutvecklare. Därför är det viktigt att du noggrant läser igenom avtal innan du skriver på, så att du förstår vilka rättigheter och skyldigheter som gäller.
– Det är möjligt att bli "låst" till den mäklaren om du skriver på något slags exklusivt avtal eller om mäklaren agerar på uppdrag av en specifik fastighetsutvecklare eller säljare, förklarar Karla Aceituno.
– För vår del binder vi inte våra kunder – vi ser det som ett partnerskap. Ett lyckat samarbete bygger på ömsesidigt förtroende och att man trivs tillsammans. På Svensk Fastighetsförmedling tror vi att kunskap är nyckeln till tillit – särskilt när det handlar om ett av livets största beslut, tillägger hon.
I Portugal är relationen ofta ännu friare:
– Om en köpare har förtroende för oss och vill ha SkandiaMäklarnas hjälp genom köpprocessen, är vi väldigt tacksamma för det - men samarbetet bygger helt på förtroende och inte på något formellt avtal, säger Lee Treble-Read.
Långsiktigt samarbete
Se köpmäklaren som en långsiktig partner, inte bara en förmedlare. De bästa resultaten får du när du hittar någon du litar på, som verkligen förstår dina behov.
Ställ frågor
En seriös köpmäklare ska kunna förklara hela processen, kostnader, lokala regler och juridiska steg. Men inte minst kunna representera dig på ett kunnigt sätt.
Vem behöver en köpmäklare?
Du som planerar att köpa bostad i ett annat land, oavsett om det handlar om ett fritidsboende, ett permanent hem eller en investering, kan ha stor nytta av en köpmäklare. Du slipper navigera i byråkrati, språkförbistring och okända lagar själv. Istället får du en lokal expert vid din sida, som guidar dig steg för steg och ser till att hela processen blir trygg, effektiv och faktiskt även rolig.
