Vinstskatt vid bostadsförsäljning är ett av de mest googlade privatekonomiska ämnena i Sverige. Ändå är det många som missar viktiga avdrag eller deklarerar fel. I den här artikeln går vi igenom hur vinstskatten fungerar, hur man räknar ut vinsten och vilka avdrag som är tillåtna och hur uppskov med vinstskatt fungerar.
Vinstskatt, även känd som kapitalvinstskatt eller reavinstskatt, är en skatt på vinsten du gör vid försäljning av en privatbostad.
I Sverige är vinstskatten 22 procent när du säljer en privatbostad med vinst. Du behöver alltså inte betala denna skatt om du skulle sälja med förlust. Det gäller både bostadsrätt och småhus. Det är viktigt komma ihåg att skatten inte beräknas på hela försäljningspriset, utan endast på vinsten efter avdrag.
Vinsten räknas fram genom att ta försäljningspriset, med avdrag för kostnader som rör försäljningen såsom exempelvis mäklararvodet, minus omkostnadsbeloppet (anskaffningsvärdet ökat med utgifter för förbättringskostnader såsom renovering).
Så räknar du ut vinsten steg för steg
För att räkna ut vinstskatten korrekt behöver du ha koll på alla avdrag du har rätt till. Här är de vanligaste posterna som påverkar resultatet.
Du får dra av inköpspriset, alltså vad du en gång betalade för bostaden. Har du köpt ett hus får du även dra av kostnader för lagfart och pantbrev. Mäklararvode är alltid avdragsgillt, liksom kostnader för annonsering, fotografering och styling inför försäljningen.
Förbättringsutgifter är ett område där många går miste om stora summor. Du får dra av kostnader för nybyggnation, ombyggnation och tillbyggnation, oavsett hur gamla de är. Dessutom får du dra av reparationer och underhåll som gjorts de senaste fem åren före försäljningen, förutsatt att de har höjt bostadens standard.
Alla kostnader måste kunna styrkas med kvitton eller annan dokumentation. Saknas underlag riskerar avdraget att underkännas vid en granskning.
Känns det krångligt? Gå in på skatteverkets sida så kan du räkna ut vinsten korrekt via deras kalkylator.
De punkter du får dra av är alltså:
Reparationer och underhåll
Ny-, till- och ombyggnader (grundförbättringar)
Försäljningskostnader
Inköpskostnader
Övriga utgifter
Då får du uppskov på vinstskatten
En av de vanligaste frågorna är om man kan slippa betala vinstskatten direkt. Svaret är ja, genom uppskov. Uppskov innebär att du skjuter upp betalningen av vinstskatten om du säljer en bostad och köper en ny permanentbostad.
Sedan 2021 tas ingen uppskovsränta ut, vilket gör uppskov betydligt mer fördelaktigt än tidigare. Det finns heller inget maxbelopp för uppskov längre. Uppskovet ska dock återföras den dag du säljer ersättningsbostaden, eller tidigare om du själv väljer det. Men det finns vissa krav som måste uppfyllas för att du ska kunna begära uppskov på vinstskatten:
Du måste ha en vinst på minst 50 000 kronor.
Bostaden som du har sålt ska vara en permanent bostad där du är folkbokförd.
Den nya bostaden får du köpa tidigast året innan och senast året efter att du har sålt din gamla bostad.
Både bostaden du säljer och den du köper ska finnas i Sverige eller EES-området.
Du ska flytta in i din nya bostad senast 2 maj året efter att du har sålt din gamla.
För många innebär uppskov ett kraftigt förbättrat kassaflöde och möjlighet att använda pengarna till den nya bostaden istället för att betala skatt direkt.
Deklaration av bostadsförsäljning - när behöver man göra det?
Försäljningen ska deklareras året efter att du skrev på köpekontraktet. I deklarationen redovisar du försäljningspris, inköpspris, avdrag och eventuell vinst eller förlust.
Ett vanligt misstag är att fylla i fel blankett eller missa att ta med alla avdragsgilla kostnader. Det kan leda till onödigt hög skatt eller i värsta fall skattetillägg.
Här kan du läsa mer om att deklarera bostadsförsäljning.
Vad händer om du säljer med förlust?
Om bostaden säljs med förlust får du dra av 50 procent av förlusten i ett så kallat förlustavdrag i din deklaration. Det innebär att om din förlust är 100 000 kronor, blir ditt avdrag 50 000 kronor. Förlustavdraget gäller både bostadsrätter, villor och ägarlägenheter.
Därför lönar det sig att räkna rätt
Vinstskatt vid bostadsförsäljning är ett område där små misstag kan kosta stora pengar. Genom att ha koll på avdrag, uppskov och reglerna för att deklarera kan du minska skatten lagligt och undvika obehagliga överraskningar i efterhand.
För dig som vill vara helt säker på att allt blir rätt kan professionell hjälp vara en god investering. Mäklaren du anlitade är också oftast behjälplig i dessa ärenden, så att du gör rätt.
Observera att ovanstående information är en förenkling av rådande regler. För att få alla detaljer är det alltid bäst att läsa om vinstskatt på Skatteverkets webbsida.
